빌딩 투자 ABC

“개인 명의로 매입할까요? 법인으로 구입할까요?” 요즘 매수자들이 자주하는 질문이다. 개인보다 법인 명의로 매입할 때 대출이 많이 나온다는 점을 겨냥한 것이다. 이는 작년 3월 26일부터 시행된 ‘임대업자 이자상환비율(RTI)’ 때문이다. 대출금에 대한 이자 납부액과 월 임대료를 비교해서 대출금액을 결정하는 방식이다.

수익용 부동산은 RTI가 150%로 정해지면서 개인임대업자들이 빌딩을 매입할 때 받는 대출금액이 줄었다. 종전에는 대략 70% 정도 대출이 가능했으나 50%로 줄었다. RTI는 개인임대업자들에게만 해당된다. 법인사업자는 적용 대상이 아니다. 웬만한 법인은 아직도 부동산을 매입할 때 70~80% 대출 받을 수 있다.

과밀억제권역에서 신설한 지 5년 미만 법인이 부동산을 취득하면 취득세가 중과된다. 기준세율 2%의 세 배 중과된다. 이런저런 부가세까지 감안해 최종 납부하는 취득세는 매매금액의 9.4%가 된다. 통상 4.6%의 취득세를 납부해야 하는 일반적인 경우보다 4.8%포인트를 더 내야 한다.

과밀억제권역 밖에 사업장을 개설하면 어떻게 될까. 취득세 중과는 피할 수 있지만 매입한 부동산을 자가로 사용하면 안 된다. 자가로 사용하는 면적비율만큼 중과된 취득세를 납부해야 한다. 취득세 중과를 피하려면 임대업만 해야 한다. 빌딩 가격이 1년에 5% 오른다면 더 납부하는 4.8%는 1년 후 매입하는 경우와 같은 취득원가가 된다. 대출이 안 나와서 매입하지 못하는 것보다는 중과된 취득세를 납부하더라도 매입하는 게 유리할 수 있다.

보유 기간 중 납부하는 재산세는 개인이나 법인이나 똑같다. 소득세의 경우 개인임대업자는 종합소득세 납부 대상이다. 임대소득에 근로소득, 금융소득 등 본인의 기타소득과 합산돼 누진세율 적용을 받아 납부한다. 법인은 법인세를 납부하는 데 과세표준액이 2억원 이상이면 20%, 2억원 미만이면 10%의 법인세를 납부한다. 매매가 30억~50억원 빌딩을 매입한다면 1년간 과세표준액은 2억원 미만이고 대부분 10% 구간에 해당될 것이다.

소득세 구간만 보면 법인이 개인보다 유리하다. 그렇지만 법인 자금이지 개인 돈이 아니다. 그냥 갖다 쓰면 횡령이다. 배당소득세를 납부하면서 배당을 받아야 개인 자금이 된다. 법인세, 배당소득세 이렇게 두 번의 세금을 납부한 후에야 개인 돈이 되는 것이다. 양도할 때도 개인은 양도소득세를 납부하고 법인은 법인세를 납부한다. 적용 세율도 소득세처럼 다르다. 양도소득세를 계산할 때도 개인은 장기보유특별공제가 적용되고 법인은 적용 대상이 아니다. 대출을 더 받는다는 측면에서는 법인이 유리하지만 보유·양도까지 고려한다면 꼼꼼한 판단이 필요하다.

오동협 < 원빌딩 대표 >

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