이상우 유진투자증권 연구원 보고서
"도쿄, 공급과잉 불구하고 수요증가·임대료 상승"

오쿠라 프레스티지 타워(자료 TANIGUCHI and ASSOCIATES)

일본 도쿄에서 시작된 오피스 부족현상이 전국으로 확대되고 있다는 분석이 나왔다.

이상우 유진투자증권 연구원은 11일 '일본동계통신' 보고서를 통해 "작년 일본 오피스시장은 뜨겁다는 표현을 넘어 '광적'인 수준이었다"고 평가하고 "도쿄의 오피스 부족상황이 인근 수도권인 요코하마를 비롯해 지방까지 확산되고 있다"고 밝혔다.

보고서에 따르면 일본 오피스 시장은 2014년부터 상승 전환됐다. 작년 도쿄 평균임대료는 9.6% 상승하며 최근 5년간 최고의 상승률을 기록했다. 이 는 소비세 상승에 따른 임대료 전가가 아닌데다 빌딩의 공급량이 과잉임에도 나타난 현상이라는 게 이 연구원의 분석이다.

그는 "도쿄의 신축 빌딩공급량이 지난 6년내 최대치(37.3만평)를 기록한 공급 과잉상태에서 평균 임대료가 급등했다"며 "공급과잉 우려가 존재하는 상황에서 나타난 개선상황임 점을 주목해야 한다"고 강조했다.

이러한 공급부족 및 임대료 상승 현상은 도쿄의 치요다, 미나토, 츄오 등 도심3구에서만 나타나는 상황이 아니라는 것. 신주쿠, 시부야 등 지역에서도 오피스 공급은 이어지고 있으며, 이에 따른 공실률은 단기간에 해소되고 있다는 설명이다. 2016~2017년 공급이 많았던 츄오구의 경우 2018년 5월 이후 급격한 공실률 감소가 나타났다. 미나토구도 마찬가지로, 작년 5월부터 빠르게 해소됐다. 이 과정에서 임대료 하락 같은 현상은 발생하지 않았다는 분석이다.

이 연구원은 "오피스에서 빠른 수요증가가 나타나면서 임대료 상승속도가 빨라지고 있다"며면서 "상승률을 이끌던 시부야지역의 상승속도가 주춤한 반면, 도심3구의 상승속도는 빨라지고 있다"며 기존 프리미엄 지역들의 인기가 더욱 강화되고 있다고 설명했다.

일본 경제에 대한 다양한 해석이 있긴 하지만, 일본 오피스 수요는 도쿄를 중심으로 빠르게 증가하고 있다는 주장이다. 지방 시장도 크게 다르지 않다. 도쿄 오피스 부족상황이 요코하마와 같은 인근 지역의 수요증가로 연결되고 있다. 최근까지 공급이 진행된 지역은 나고야 정도에 그친다. 오사카, 후쿠오카 등도 상승효과를 누리고 있다는 게 이 연구원의 얘기다.

그는 "최근 요코하마, 나고야 등을 중심으로 도심 재개발이 빠르게 진행되고 있다"며 "수요증가에 대응할 수 있는 방안은 결국 도심재개발이라는 것을 디벨로퍼 중심으로 진행하고 있다"고 주장했다. 특히 후쿠오카 상업용부동산 시장은 강세를 보이고 있으며, 앞으로 신축 공급이 예정돼 투자매력이 높다고 평가했다. 후쿠오카 오피스 임대료는 연간 5.7% 상승했다. 이중 상승세는 하카타에키마에(+7.3%), 기온·고후쿠마치(+7.0%) 등 기존 오피스 인기지역에서 나타났다.

한편 일본 주택시장은 최근 가격상승에도 불구하고 본격적인 공급증가가 나타나지 않고 있다고 진단했다. 연간 90만~100만호 수준의 신규공급 정도가 지속되는 정도지만, 이 정도 물량은 충분히 시장에서 소화되고 있다는 판단이다.

그는 특히 전체 주택착공에서 차지하는 임대주택 비중은 높아지고 있다는 점을 강조했다. 전체 주택착공에서 임대주택이 차지하는 비중은 2018년 42.3%로 2005년 이후 40%대 수준을 유지하고 있다. 전체 주택착공건수가 2005년 120만호에서 연간 30만호 가량 감소된 상황임을 감안했을 때, 자가목적의 수요보다는 임대목적의 수요에 대응하는 착공이 증가하고 있다고 덧붙였다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지