이광훈의 家톡 (19)

단독주택은 대지면적이 건축 면적의 최소 2.5배(건폐율 40% 기준) 이상이다. 100㎡(약 30평) 규모 단독주택을 지으려면 최소 200~270㎡(약 60~80평)의 대지가 필요하다. 반면에 아파트는 용적률이 최소 200% 이상 보장되는 지역에 들어서기 때문에 분양면적 대비 대지면적은 4분의 1 이하에 불과하다. 112㎡(옛 34평형) 아파트일 경우 대지 지분이 33㎡(10평)도 안 된다. 30평대 같은 규모 단독주택을 단순 비교하면 단독주택을 지을 때 땅이 여섯 배 이상 많이 필요하다. 여섯 배나 많은 땅을 깔고 앉아 있는 단독주택 평당가를 건축면적 기준으로 아파트와 비교하다 보니 단독주택의 평당가는 아파트에 비해 실제 이상으로 뻥튀기가 된다.

그렇다면 어떻게 해야 가장 공정한 비교가 될까. 아파트와 똑같은 내부구조를 가진 단독주택을 짓는다고 가정해 보자. 주택도시보증공사가 발표한 2018년 11월 기준 경기 지역 국민주택 규모(85㎡ 이하) 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1380만원이다. 지역에 따라 편차는 있지만 아파트 분양가에서 땅값이 차지하는 비율은 3분의 1~4분의 1 정도다. 건축비(간접비 포함)는 3.3㎡당 925만~1035만원(전용면적 기준)인 셈이다. 반면 일반적인 전원주택의 건축비는 3.3㎡당 500만~600만원 수준이다. 땅값의 거품을 뺀 순수 건축비만 비교하면 아파트 건축비가 단독주택보다 훨씬 비싸다는 것을 알 수 있다. 아파트와 같은 수준의 건축비를 들인다면 단독주택의 마감 수준은 당연히 아파트를 월등하게 능가한다.

여기에다 아파트보다 대지면적이 여섯 배 이상 많이 필요한 단독주택의 땅값이 발목을 잡는다. 땅이 넓으면 부대 토목비용도 많이 들어간다. 기본적인 택지 조성과 전기·통신·상하수도·가스 설비 인입비용은 물론이고, 조경·주차장·울타리·대문 설치비용을 별도로 감안해야 한다. 이런 비용이 건축 내부로 대부분 들어가는 아파트와 달리 단독주택은 건축 내부는 물론이고, 외부 부대토목·인입설비 비용이 더 많이 들어간다. 전원주택을 장만할 때 대지면적에 대한 다이어트가 필요한 이유가 여기에 있다.

대중교통을 편리하게 이용할 수 있고, 교육·문화·쇼핑시설도 가까이에 있으면서 마당이 넓고 값이 싼 집은 세상 어디에도 없다. 땅을 포기하고 오로지 살기에 편리한 집을, 가장 경제적인 방법으로 마련하기 위한 방법의 결정체가 바로 아파트다. 역설적이지만 전원주택을 장만할 때도 아파트적인 사고가 필요하다. 가장 필요한 것에 집중 투자하고 나머지는 과감히 포기해야 한다는 뜻이다.

이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >

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