다주택자 집 팔고 1주택자 돼도
2년 지나야 양도세 비과세 혜택

재건축·재개발 아파트도
추가 부담금 안냈다면 거주 인정

종부세 줄이려 주택 지분 증여
신규 주택 취득 때 하는 게 得

정부가 단독(다가구)주택 공시가격을 인상하면서 보유세가 상한선인 150%까지 오르는 사례가 속출할 전망이다. 표준 단독주택 공시가격이 평균 70% 급등하는 서울 연남동 단독주택 밀집지역. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com

공시가격 인상과 종합부동산세율 인상으로 올해도 주택 보유에 대한 세금 부담은 커질 전망이다. 올해 바뀌는 세법 규정이 많아 절세 전략을 다시 점검해야 한다. 다주택자는 물론 1주택자도 주택 보유와 처분 과정에서 신중하게 판단해야 한다고 전문가들은 강조했다.

다시 보자 ‘똘똘한 한 채’

‘똘똘한 한 채’를 갖고 있는 1주택자라면 올해는 중요한 시기다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄어들기 때문이다. 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 팔 때 거주 기간 2년을 채우지 못한다면 양도소득세가 확 늘어날 수 있다.

장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주 기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 1월1일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주일 때는 3년을 보유해도 공제율이 6%에 불과하다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 15년 이상 보유하더라도 최대 공제율이 30%에 그친다. 결국 거주 실적이 없고 앞으로도 거주 계획이 없는 고가 1주택이라면 올해 안에 매도해야 세금을 줄일 수 있는 셈이다.

재건축·재개발 등 정비사업의 경우 종전 주택 거주 실적은 인정된다. 예컨대 30년 동안 단독주택에 거주했지만 재개발로 바뀐 새 아파트엔 하루도 살아보지 못했더라도 거주 기간은 인정된다. 다만 추가부담금을 냈다면 이 부분은 새 주택으로 보고 관리처분일부터의 보유 기간을 따로 계산한다.

다주택자 공동명의, 해? 말아?

다주택자들의 세금 부담은 더욱 크게 늘어난다. 종부세율이 오르는 데다 주택 수 계산 방식도 바뀌기 때문이다. 앞으로 종부세는 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단한다. 예컨대 1가구 2주택인 부부가 2채의 주택을 각 5 대 5 지분으로 소유 중이라면 남편과 아내 모두 2주택이 되는 것이다. 중과세율도 적용된다. 3주택 이상이거나 조정지역 2주택자가 과세표준 6억~12억원의 주택을 갖고 있다면 해당 주택의 세율은 현행 0.75%에서 1.3%로 오른다. 최고 세율(과세표준 94억원 초과)은 2.0%에서 3.2%로 뛴다.

종부세를 줄이기 위해선 주택 숫자를 줄이거나 지분을 나누는 전략이 유리하다고 세무 전문가들은 입을 모은다. 종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진 구조인 탓이다. 인별 과세인 만큼 부부 명의로 분산해 주택을 소유하면 과세표준이 낮아져 세금을 줄일 수 있다.

양도세까지 고려하면 공동명의의 세금 절감 효과는 더욱 크다. 양도세 또한 누진세율이어서 세율 구간을 낮추는 게 절세 전략이다. 양도세의 주택 수 산정은 가구별로 하지만 차익에 대한 세금은 종부세처럼 인별로 따진다.

종부세를 줄이기 위해 주택을 증여할 계획이라면 증여 시기도 중요하다. 시세를 확인할 수 없는 주택의 경우 공시가격으로 증여세를 계산하는데 4월 말이 되면 새로운 공시가격이 고시돼서다. 이 시기 전에 증여한다면 지난해의 공시가격으로 증여세와 취득세를 계산할 수 있다.

그러나 단독명의를 중간에 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 클 확률이 높다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 부대비용이 발생해서다. 배우자 증여는 10년 6억원까지 세액공제가 가능하지만 취득세는 세율이 4%로 만만찮은 편이다. 공동명의 전환에 따른 세금 감소분이 이보다 적을 경우 절세 전략은 실패한 셈이다.

1주택 가구의 경우 기본공제 9억원을 12억원(남편 6억원+아내 6억원)까지 늘리기 위해 공동명의로 전환하는 경우가 많다. 하지만 이때는 보유 기간과 연령에 따른 최대 70%의 장기보유공제 혜택을 받을 수 없게 돼 신중한 선택이 필요하다. 대체로 공동명의 전략은 기존 주택보다 새로 취득하는 주택에 적용하는 게 유리하다는 게 세무 전문가들의 의견이다.

단독명의로도 절세 가능

부부 각자 명의로도 보유세 부담을 줄일 수 있는 전략이 있다. 3주택일 경우 남편과 아내가 집을 2채와 1채로 나눠 갖는 것이다. 이 경우 남편 단독 명의 2주택이 조정지역에 있다면 세율은 일반 3주택과 마찬가지로 중과세율이 적용된다. 하지만 적어도 아내 명의 1주택은 중과를 피해 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 이때는 세부담상한 또한 150%가 적용된다. 3주택(300%)이나 조정지역 2주택(200%)보다 낮다. 집값이 많이 오른 경우 전년보다 늘어나는 세금의 규모를 줄일 수 있는 셈이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “남편 소유 주택 2채 가운데 1채가 비조정대상지역에 있다면 남편 또한 1주택 세율과 세부담상한을 적용받는다”며 “이처럼 경우에 따라 단독명의로도 절세가 가능하기 때문에 꼼꼼하게 따져보고 전략을 세워야 한다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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