청약 대기수요 6만3000여명…연내 4750가구 공급
송파권·하남권 분양, 거주지역 따라 당첨 확률 달라
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북위례 첫 분양 물량 ‘위례포레자이’가 130대 1의 평균 경쟁률을 기록하며 청약 마감됐다. 6만3472명이 통장을 던졌고 이중 487명만이 당첨된다. 나머지 6만3000여명은 다음 분양을 기다려야 한다. 올해 7개 단지가 더 공급된다. 총 4750가구에 달한다. 청약 대기수요의 7.5%에 불과해 경쟁이 치열할 전망이다.

◆ 연말까지 4750가구 분양

서울 성남(경기) 하남(경기) 등 3개 지자체에 걸쳐 있는 위례신도시는 강남권 수요를 대체하기 위한 신도시로 2008년부터 개발됐다. 약 678만㎡ 규모에 계획인구 11만명으로 계획됐다. 장지천을 기준으로 북위례와 남위례로 나뉜다. 남위례는 작년 10월 ‘위례역 푸르지오’ 입주를 끝으로 3만여 가구가 입주를 마쳤다. 북위례는 기존 위례신도시보다 서울과 더 가까이 붙어 있고 이미 조성된 신도시 인프라를 이용할 수 있다는 게 장점이다.

남위례 지역 기입주 단지들의 시세는 3.3㎡ 당 3000만원까지 올랐다. 북위례 단지 분양가가 상대적으로 낮게 책정돼 ‘로또’로 여겨진다. 당첨 시 수 억원대 기대수익이 예상되고 있다. 첫 분양이었던 ‘위례포레자이’ 분양가는 3.3㎡ 당 1820만원에 책정됐다. 전용 95㎡ 기준 6억원대다. 앞으로 공급될 단지들 역시 이와 비슷하거나 조금 높게 분양할 전망이다. 남위례 시세와 비교하면 5억원 가량 낮은 수준이다. ‘위례아트리버푸르지오1단지(2017년 1월 입주)’ 전용 97㎡는 12억원에 시세가 형성돼 있다.

연말까지 북위례에서 나오는 민간분양 아파트는 7개 단지, 약 4750가구다. 이달엔 현대엔지니어링이 A3-4a블록에서 ‘힐스테이트 북위례(1078가구)’를 공급한다. 오는 3월에는 우미건설이 A3-4B블록에서 ‘위례신도시 우미린 1차(875가구)’를 내놓는다. 중흥건설도 같은 달 A3-10블록에 ‘위례신도시 중흥S클래스(475가구)’를 선보일 예정이다. 계룡건설도 올봄에 A1-6블록에서 ‘위례신도시 리슈빌(494가구)’를 분양한다.

호반건설이 A1-2블록과 A1-4블록에 짓는 ‘위례호반베르디움3차(689가구)’와 ‘위례호반베르디움5차(700가구)’도 상반기 중 분양이 계획돼있다. 이어 오는 10월 우미건설이 A3-2블록에서 분양하는 ‘위례신도시 우미린 2차(442가구)’를 끝으로 올해 북위례 공급이 마무리될 전망이다. 모든 가구가 전용 85㎡가 넘는 중대형 평형으로 구성된 것이 특징이다.

◆ 단지별 당첨확률 달라

북위례는 서울 송파구와 경기도 하남에 걸쳐 조성된다. A1블록에 조성되는 ‘위례호반베르디움3차’ ‘위례호반베르디움5차’ ‘위례신도시 계룡리슈빌’ 등은 서울 송파구에 속한다. A3블록에 짓는 ‘힐스테이트 북위례’ ‘위례신도시 우미린1차’ ‘위례신도시 우미린2차’ ‘위례신도시 중흥S클래스’ 등은 경기도 하남시에 포함된다. 신규 분양 단지가 서울에 속하는지, 하남에 속하는지에 따라 지역우선배정분이 다르다. 서울 거주자라면 송파권 단지, 하남시 거주자라면 하남권역 단지에 청약하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다.

송파권역 분양 물량은 50%가 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정된다. 나머지 50%는 서울, 경기도 수도권, 인천 거주자들에게 돌아간다. 서울 1년 이상 거주자들에게는 두번의 당첨 기회가 주어지는 셈이다. 하남권역 분양 물량은 하남시 1년 이상 거주자에게 30%가 먼저 돌아간다. 나머지 70% 중 20%는 경기도(인천 제외) 6개월 이상 거주자에게 배정된다. 끝으로 50%는 경기도 6개월 미만 거주자와 서울, 인천 거주자를 대상으로 입주민을 선정한다. 하남시 1년 이상 거주자가 30% 우선공급에서 낙첨될 경우, 20% 물량의 경기도 1년 이상 거주자와 다시 경쟁하며 여기서 낙첨되면 나머지 50% 물량의 수도권 거주자와 다시 경쟁한다.

전매제한 기간과 거주의무 기간도 고려해야 한다. 위례신도시는 분양가상한제가 적용돼 분양가가 낮은 대신 전매제한기간이 최대 8년까지 늘어난다. 주변 시세 대비 분양가가 70% 미만이면 전매제한 기간이 8년이다. 70~85%는 6년, 85~100%는 4년, 100% 이상은 3년 등이다. 공공분양주택은 최대 5년의 거주의무 기간도 부여하지만 민간분양의 경우 거주의무기간은 없다.

◆ 분양가·입지 차이 살펴야

분양가상한제 지역은 분양가를 산정할 때 기본형건축비에 건축비 가산비용, 택지비, 택지 가산비용을 더한 후 분양가심사위원회에서 승인을 받는 절차를 거친다. 북위례 역시 분양가상한제 지역이기 때문에 토지 가격에 따라 단지 별로 분양가 차이가 날 것으로 보인다. 토지 가격이 비쌌던 송파권 단지의 분양가가 상대적으로 높을 것이라는 전망이 우세하다.

위례 L공인에 따르면 용적률 등을 감안했을 때 7개 단지 중 ‘위례호반베르디움5차’의 토지 가격이 3.3㎡ 당 996만5000원으로 가장 높았다. 이어 ‘위례신도시 중흥S클래스’ 978만3000원, ‘위례신도시 계룡리슈빌’ 977만6000원, ‘위례호반베르디움3차’ 956만1000원, ‘위례신도시 우미린2차’ 937만6000원, ‘위례신도시 우미린 1차’ 788만4000원, ‘북위례 힐스테이트’ 779만원 순이다.

위례 L공인 관계자는 “가장 먼저 분양한 위례포레자이의 토지가격이 7개 단지 중 가장 낮았기 때문에 대부분 이보다는 분양가가 높게 나올 것”이라며 “토지가를 고려해 분양가를 예상해보면 남은 분양 물량 중 A1-4블록(위례호반베르디움5차)이 가장 비싸고 A3-4a블록(힐스테이트 북위례)이 가장 낮을 것”이라고 말했다.

입지에 따라 일부 단지의 분양가는 3.3㎡ 당 2000만원을 넘어설 것이란 관측도 나온다. 입지가 가장 우수하다고 평가 받는 단지는 ‘위례신도시 리슈빌’ ‘호반베르디움5차’ 등이다. 장지천 수변공원 옆으로 조성돼 주거환경이 쾌적하고 조망이 우수할 것으로 예상된다. 위례내부선 거원역(가칭)도 도보권에 계획돼 있다. ‘위례호반베르디움5차’와 ‘위례신도시 우미린1차’는 초등학교를 품고 있어 도로를 건너지 않고도 통학이 가능하다. ‘힐스테이트 북위례’는 상업시설 밀집 지역과 가까워 편의시설 이용이 편리할 것으로 보인다. ‘위례신도시 중흥S클래스’ ‘위례신도시 우미린2차’는 인근으로 근린공원, 청량산 등이 펼쳐져 ‘숲세권’ 단지로 평가받는다.

브랜드 측면에서 하남권이 우세하다. 하남권 단지들은 ‘자이’ ‘힐스테이트’ 등 대형건설사 브랜드를 단다. 그러나 서울권에 수변공원 프리미엄을 누릴 수 있다는 점은 중견 건설사 브랜드(‘계룡리슈빌’ ‘호반베르디움’)의 매력이다. 분양을 앞둔 한 건설사 관계자는 ”서울권은 상대적으로 분양가가 높게 나오더라도 인기가 높을 것”이라고 전망했다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com

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