2019 재테크 전략 - 부동산 시장

내년 부동산 시장, 전문가 45명 진단

강화된 대출 규제가 '최대 변수'
서울 강북 재개발·강남 재건축 등 개발이슈 지속…신축 단지 집값↑

"지방 아파트 1~3% 하락" 67%
투자 목적으로 주택 살 시기 아냐

오피스텔 매수 추천 1명도 없어
내년 거래량 올해보다 감소할 것

부동산 전문가들은 대부분 서울 집값이 내년에도 오를 것으로 내다봤다. 정부가 전방위적인 부동산 규제책을 내놓으면서 최근 3개월 동안 일부 지역 집값이 고점 대비 2억~3억원 급락했지만 서울 내 주택 공급이 아직 수요에 비해 충분치 않아 집값 상승 여력이 남았다는 이유에서다. 정부가 최근 내놓은 3기 신도시 등 주택공급 계획에 대해선 28명이 “당장 입주할 수 있는 물량이 아니어서 주택시장에 별 영향을 주지 못할 것”이라고 답했다. 서울 도심권 공급대책이 미흡하다고 답변한 전문가는 약 89%(40명)에 달했다.

“서울 집값 1~3% 상승”

전문가 중 62.2%(28명)가 내년 서울 아파트값이 1~3% 이상 오를 것으로 내다봤다. 3~5%를 예상한 전문가는 8명이었다. 5% 이상 뛴다는 전문가도 2명 있었다. 응답자 중 22.2%는 보합세를 예상했다. 서울 아파트 가격이 1~3% 이상 내릴 것으로 전망한 전문가는 15.6%에 그쳤다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울은 강북권 재개발, 강남권 재건축 사업 등 개발 이슈가 계속되고 있다”며 “내년에도 멸실·이주 수요가 생기고 재건축·재개발 신축 단지 입주가 이어지므로 1년 후 집값이 지금보다 올라 있을 것”이라고 말했다. 이상우 유진투자증권 연구원은 “서울에서 준공 4년 이하 신축 단지는 전체 물량의 10% 미만”이라며 “신규 입주 지역 등에서 집값이 오를 것”이라고 분석했다.

전문가 대부분은 서울 실수요자라면 내년에 내집마련에 나설 만하다고 조언했다. 62.2%는 소득 범위 내에서 주택 매수를 추천했고, 15.5%는 대출을 끼더라도 집을 구입하는 것이 유리하다고 답했다. 공공주택 또는 민간 전·월세 등에 거주하며 가격 조정을 기다리는 것이 낫다는 의견은 22.2%였다. 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터장은 “시장에 여전히 유동성이 풍부해 내년부터 집값이 급격하게 꺾이지 않을 것”이라며 “서두르지 말고 급매물 위주로 매수에 나서는 것이 좋다”고 조언했다.

수도권은 입지별 차별화 예상

경기·인천 일대에선 경기 과천, 분당, 판교 등 이른바 ‘준강남’ 지역만 집값이 오를 것이란 전망이 우세했다. 전문가 중 27명(60%)이 이들 지역만 집값이 1~3% 이상 상승할 것으로 예상했다. 준강남 지역을 제외한 곳은 제자리걸음을 할 것이란 응답이 62.2%에 달했다.

전문가의 46.7%가 경기·인천 실수요자에 대해선 무리하지 않는 범위 내에서 집을 구매할 만하다고 응답했다. 가격 조정을 기다리라는 답변은 44.4%, 대출을 끼고라도 구매하라는 의견은 8.9%였다.

지방 아파트값은 내년 1~3% 하락할 것이란 응답이 66.7%(30명)에 달했다. 3% 이상 내릴 것이란 답변도 24.4%로 많았다. 전문가 중 75.5%가 실수요자라도 주택을 당분간 매수하지 말고 대기하라고 조언했다. 김신조 내외주건 사장은 “그간 공급이 부족했던 지역이 아니라면 좀 더 시장을 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

투자가 목적이라면 당분간 집을 새로 사지 말고 관망하라는 의견이 82.2%로 우세했다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 “그간 집값이 가파르게 올랐고, 전세시장도 안정세인 만큼 투자 목적으로 주택을 구입할 시기가 아니다”고 설명했다.

“대출규제·거시경제 불안 등이 변수”

전문가들은 강화된 대출규제가 내년 부동산시장의 최대 변수가 될 것으로 예상했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “최근 주택 관련 대출규제가 강화되면서 집값 하향 조정을 기대해 대기로 돌아선 수요자가 증가했다”며 “이런 추세는 전·월세시장과 매매시장 모두에 영향을 준다”고 말했다.

국내외 거시경제 불안, 종합부동산세율 인상과 공정시장가액 도입 등 세제개편, 서울과 지방 간 양극화도 주요 변수로 꼽혔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산시장은 거시경제 영향을 가장 많이 받는데 내년 거시경제 전망이 별로 좋지 않다”며 “지방 경제 주요 축인 제조업이 불황을 이어가면서 집값 하락세가 계속될 것”이라고 말했다.

내년 서울 등 수도권 부동산 거래량은 올해보다 감소할 것이란 응답(82.2%)이 주를 이뤘다. 전문가의 17.8%만 거래량이 올해와 비슷한 수준에 달할 것으로 봤다. 내년 거래량이 올해보다 증가할 것이라고 예상한 전문가는 없었다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 다방면에서 수요 억제책을 펼치고 있어 한동안 ‘눈치 보기’ 장세가 이어질 것”이라며 “다주택자 양도세 중과, 임대사업자 등록 등으로 잠긴 매물도 있어 내년 거래량은 올해에 비해 감소할 것”이라고 내다봤다.

■설문에 참여한 분들 (※가나다 순)

강영훈 ‘부동산스터디’ 카페 대표, 강은현 EH경매연구소 대표, 강진혁 한화건설 마케팅팀장, 고승일 니소스 대표, 고준석 신한은행 부동산자문센터장, 구명완 엠디엠플러스 대표, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김광석 리얼투데이 공동대표, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장, 김민규 파인드아파트 대표, 김선관 삼일산업 사장, 김승배 피데스개발 대표, 김신조 내외주건 사장, 김용원 EG건설 본부장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김종율 보보스부동산연구소 대표, 김지용 밀리언키 사장, 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원, 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장, 도재용 태원피엔에이 대표, 문관식 부동산 컨설턴트, 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산위원, 박환용 가천대 도시계획학과 교수, 서홍 한양 부사장, 손상준 도우아이앤디 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터장, 양지영 양지영R&C연구소 소장, 유수현 대우건설 마케팅팀장, 이상우 유진투자증권 연구원, 이성규 더피알 대표, 이영진 이웰에셋 대표, 이월무 미드미디앤씨 대표, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 이은호 시티코어 전무, 이창동 밸류맵 리서치팀장, 장영호 CLK 대표, 채상욱 하나금융투자 연구위원, 최성욱 산하 대표, 최창욱 건물과사람들 대표, 함영진 직방 빅데이터랩장, 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장, 황용천 해밀컨설팅 대표

선한결/이주현/구민기 기자 always@hankyung.com

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