비규제지역 '풍선효과'…갭투자자 몰려 매매가↑
세종 물량부담 줄고 정비사업은 속속 본궤도

투자수요가 몰려 최근 집값이 급등한 대전 둔산동 ‘크로바아파트’. 한경DB

“2년 전에 문의하지 그러셨어요. 그 때는 전세 끼고 2000만원이면 살 수 있었지만 요즘은 2억원 정도는 기본으로 얹어야 해요.”

26일 대전시 둔산동 C공인 관계자는 “소액 투자를 하려면 다른 곳을 알아봐야 한다”면서 이같이 말했다. 전셋값은 요지부동인 반면 매매가격이 급등하면서 갭(Gap)이 크게 벌어진 까닭이다. 이 관계자는 그동안 전세 보증금을 끼고 아파트를 사려는 투자자들이 전국에서 몰린 영향이라고 설명했다. 전세가격과 매매가격의 차이가 2년 전 대비 10배가량 벌어진 단지도 나타났다.

◆대전 아파트, 6주 연속 상승세

대전 아파트 매매가격이 정부의 집값 단속 엄포에도 철모르는 질주를 하고 있다. 한국감정원에 따르면 이번주 대전 아파트값은 0.27% 상승해 6주 연속 올랐다. 좀체 움직이지 않던 집값은 최근 들어 상승폭이 급격히 커졌다. 도심 지역인 서구는 지난주 동안 0.91% 급등해 전국에서 가장 많이 오른 데 이어 이번주엔 0.47% 상승했다. 유성구(0.46%) 또한 대전 모든 지역의 평균보다 오름폭이 컸다.

정부대전청사와 대전시청 등 행정기관이 밀집한 둔산동 일대의 오름폭이 두드러진다. 일대 ‘대장’으로 불리는 ‘크로바아파트’ 전용면적 101㎡는 연초만 해도 5억원 초반대에 거래됐지만 최근 한 달 동안 7억~7억1500만원에 잇따라 손바뀜했다. N공인 관계자는 “아직 실거래 등록은 안 됐지만 이달에도 7억900만원에 계약되면서 시세가 7억 이상으로 굳어지는 분위기”라고 전했다.

이 아파트는 대전에서 ‘갭 투자의 성지’로 불리기도 한다. 전세 수요가 꾸준해서다. 행정·교통·의료 등 인프라가 주변에 집중된 데다 한밭초와 충남고 등 명문 학군을 끼고 있어 입지가 가장 뛰어나다는 평가를 받는다. 발빠른 투자자들은 이미 2년 전부터 야금야금 몰렸다. 한 부동산 투자자는 “당시만 해도 2000만~3000만원이면 중형 면적대 한 채를 살 수 있었다”면서 “전세 수요가 튼튼하게 받쳐주는 곳에선 공격적인 투자가 가능하다”고 말했다.

크로바아파트와 마주보고 있는 ‘한마루아파트’와 ‘목련아파트’도 인기가 높다. 올해 들어서만 1억원 이상 올랐다. H공인 관계자는 “과거엔 5000만원 이하로 소액투자를 문의하는 이들이 몰렸지만 일대에선 갭이 2억원 가까이 벌어진 곳이 흔하다”고 설명했다. 전세를 끼지 않으면 매매가 되지 않는다는 얘기마저 나왔던 곳들이다.

투자자들이 너무 몰려 전셋값이 곤두박질치는 단지도 등장하고 있다. 둔산대공원 남단 ‘샘머리1단지’ 전용 59㎡는 2년 동안 매매가격이 3000만~4000만원가량 오르는 데 그친 반면 같은 기간 전세가격은 6000만~9000만원가량 떨어졌다. 90%까지 치솟던 매매가격 대비 전세가격 비율은 최근 40%대로 급락했다. 현지 중개업소 관계자는 “전국에서 투자자들이 몰려든 결과”라면서 “거주하는 집주인보다 세를 놓는 집주인이 많다 보니 전셋값이 떨어질 수밖에 없다”고 전했다.

최근 재건축 관리처분계획인가 신청을 마친 대전 용문동 용문동1·2·3구역. 한경DB

◆“재건축 아파트 웃돈 2억 ↑”
대전에서 세종시로 향하는 관문인 유성구 집값도 신축을 중심으로 오름세다. 충남대 옆에 2016년 입주한 ‘죽동금성백조예미지’ 전용 84㎡의 25층 물건은 이달 5억5000만원에 손바뀜해 최고가를 썼다. 연초 가격 대비 1억원 가량 올랐다. 인근 도안신도시에선 봉명동 ‘도안2단지호반베르디움’의 매매가격이 7000만~8000만원 이상 뛰었다. Y공인 관계자는 “집값이 더 오르기 전에 집을 사려는 실수요자들까지 가세하는 모양새”라고 말했다.

재건축·재개발 등 속속 진행되는 정비사업도 호재로 작용하는 분위기다. 이달 조합원 분양신청을 마친 탄방1구역(숭어리샘) 재건축 프리미엄이 1억5000만원가량이다. 새 아파트 전용 99㎡를 신청한 감정평가액 2억8000만원짜리 조합원 물건이 최근 4억2000만원에 거래를 마친 것으로 알려졌다. 2000여 가구 규모 재건축계획을 수립한 조합은 연말께 관리처분계획인가를 신청할 예정이다. 최근 관리처분 신청을 마친 용문동1·2·3구역 또한 억대 프리미엄이 붙었다. 일반분양분이 없는 전용 99㎡ 신청 물건이 감정가 대비 1억원 초반대의 웃돈을 호가한다. 단지는 용문역 인근에 3000여 가구 규모로 들어설 계획이다.

한 중개업소 관계자가 지도에서 탄방주공아파트 단지를 가리키고 있다. 한경DB

대전에서 가장 뜨거운 재건축 단지는 탄방주공이다. C공인 관계자는 “조합원 입주권은 웃돈이 2억5000만원을 넘는다”면서 “전용 84㎡를 기준으로 6억원을 호가한다”고 전했다. 올해 초 일반분양을 받은 이 단지는 1순위 청약에서 1단지 321.3 대 1, 2단지 241.9 대 1의 경쟁률을 기록했다.

◆“비규제지역 풍선효과”

전문가들은 대전 집값 급등이 전형적인 ‘풍선효과’인 것으로 보고 있다. 인근 세종시가 투기지역으로 묶인 데다 수도권 규제지역마저 점차 획대되면서 유동자금이 지방 대도시인 대전으로 몰리고 있다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “그동안 세종시의 영향으로 침체되면서 저평가라는 인식이 퍼졌다”며 “최근엔 비(非)규제지역으로 각광받기 시작하면서 본격적인 갭 메우기 움직임을 보이고 있다”고 말했다.

새 아파트 공급이 많지 않다는 점도 집값 상승 요인이라고 전문가들은 설명한다. 부동산114에 따르면 대전 아파트 입주물량은 2016년부터 올해까지 줄곧 6000여 가구 수준을 유지했다. 내년엔 3800여 가구로 절반가량 줄어들 예정이다.

부산, 창원 등지는 신도시 개발과 정비사업이 맞물린 공급폭탄으로 부동산시장이 무너졌다. 하지만 대전은 도심 정비사업이 이제 시작 단계다. 대전시에 따르면 구역지정을 마쳐 정비사업이 본궤도에 오른 재건축·재개발 사업은 대전시 내 모두 59곳이다. 이 가운데 착공단계에 접어든 단지는 5곳뿐이다. 관리처분계획인가를 마쳐 사업 8부능선을 넘은 곳도 4곳에 불과하다. 최근 준공은 2곳이다.

대전 부동산시장의 불안요소로 꼽히는 세종시 입주물량은 감소하는 추세다. 지난해 1만5000여 가구가 집들이를 했던 세종시에선 올해 1만4002가구, 내년 1만1000여 가구가 입주할 예정이다. 구만수 국토도시계획기술사사무소장은 “세종시의 절대적인 공급량이 줄어드는 데다 대부분 대전과 물리적 거리가 있는 5·6생활권 물량”이라며 “2·3생활권 단지들이 입주할 때보단 영향력이 떨어질 것”이라고 내다봤다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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