'투자자의 무덤' 된 분양형 호텔

2012년 규제완화로 우후죽순 분양
전국 450곳 이상 13만여 객실 팔려

中 단체관광 줄며 객실가동률 '뚝'
계약 이행 못하자 소송 줄이어
시행사 자금난에 공사 중단도

과장 광고만 믿고 계약하면
소송해도 돈 돌려받기 어려워

< 거리로 나선 투자자들 > 지난 9월 서울 명동르와지르호텔 투자자 수십 명이 여의도 더불어민주당 당사 앞에서 시위를 벌였다. 이들은 호텔 운영회사가 약속한 수익률을 지급하지 않는다며 운영권을 투자자에게 돌려달라고 요구했다. /독자 제공

자영업자 김모씨(56)는 지난해 11월 노후 대비를 위해 분양형 호텔인 강원도 세인트존스호텔 객실을 분양받았다가 신용불량자가 될 상황에 처했다. 투자 후 5년간 연 6.5%의 수익을 보장한다는 분양대행업체 설명에 마음이 끌렸다. 더구나 분양가 3억1039만원 중 70%를 단체 대출해준다고 했다. 수익금으로 이자를 갚고 차액을 노후 자금으로 쓰면 된다고 생각한 김씨는 아파트 보증금까지 일부 끌어다가 계약했다.

하지만 잔금날이 다가오자 운영회사가 하는 말은 달랐다. 부가세를 제외한 분양금의 55%까지만 담보대출이 된다는 것이었다. 김씨가 항의하자 운영사 측은 “분양대행업체 말은 모르겠고 계약서엔 관련 내용이 없다”는 말만 반복했다. “계약 해제도 안 된다”고 했다. 잔금을 내지 못한 김씨는 지난달부터 매월 80여만원의 중도금 대출이자만 떠안고 있다. 김씨는 “공과금 한 번 밀려본 적 없을 만큼 정직하게 살았는데 대출이자를 못 갚는 신세가 될 줄은 꿈에도 몰랐다”고 했다. 그는 지난 7월 운영사, 분양대행업체 등을 사기죄로 고소했다.

투자자 ‘무덤’ 전락한 분양형 호텔

분양형 호텔은 아파트처럼 투자자가 시행사로부터 객실별 소유권을 분양받고 호텔 위탁운영사와 위탁운영계약(임대차계약)을 맺으면 운영사가 수익을 배분하는 수익형 부동산이다. 22일 부동산업계에 따르면 분양형 호텔은 2012년 정부가 ‘관광숙박시설 확충을 위한 특별법’을 제정하고 객실별 분양이 가능하도록 규제를 풀면서 급속히 확산됐다. 국토교통부는 작년 말까지 전국 약 450곳에서 분양이 완료된 것으로 추정한다. 호텔 한 곳의 객실 수를 평균 300개라고 가정하면 객실 13만5000여 개가 부동산 투자상품으로 판매됐다는 계산이 나온다. 객실 가동률이 높을수록 수익률이 올라가는 구조여서 대부분 제주, 강원 등 인기 관광지 주변에 모여 있다.

분양형 호텔은 대부분 처음부터 확정 수익보장형 상품으로 둔갑돼 팔렸다. 투자자에게 몇 년간 투자수익을 보장한다는 방식이었다. 신개념 상품에 매력을 느낀 투자자가 몰려 큰 인기를 끌었다. 그러나 수익률을 포함해 계약 내용을 이행하지 않는 시행사와 운영사가 속출하면서 투자자와의 갈등이 끊이지 않고 있다.

서울 명동르와지르호텔 투자자 100여 명은 9월 서울 중구청 앞에서 “임대료를 한푼도 받지 못해 막대한 재산손실이 발생하고 있다”며 집회를 열었다. 이들은 “2014년 분양 당시 수익률 연 7%를 보장한다고 계약했는데 실제론 연 3~5%만 발생해 계약해지 소송을 냈고, 승소했는데도 운영사가 연 4%의 수익률을 약정하는 또 다른 운영사에 운영권을 넘겨버렸다”며 “최근 4개월 동안엔 수익금이 한푼도 들어오지 않았다”고 주장했다.
분양형 호텔들이 수익금을 지급하지 못하는 것에 대해 호텔업계는 지난해 ‘사드보복 사태’ 등으로 중국인 단체관광객이 급감한 것을 원인으로 지목한다. 한국호텔업협회에 따르면 작년 말 기준 서울시내 호텔 객실 수는 5만3454개로 전년 대비 12% 늘었다. 반면 지난해 방한한 유커는 416만여 명으로 전년의 806만여 명에서 절반 가까이 줄었다. 관광객 감소로 객실 가동률이 떨어졌고, 수익률 하락으로 이어졌다는 것이다.

“승소해도 보상받기 쉽지 않아”

더 큰 문제는 분양형 호텔의 경우 문제가 생기더라도 투자자보호 장치가 제대로 없어 법적으로 손실을 보상받기 쉽지 않다는 것이다. 일반적으로 계약서에 쓴 내용이 이행되지 않으면 사기가 적용돼 손해배상 청구를 할 수 있다.

그러나 승소하더라도 분양대금과 이자비용을 받지 못하는 일이 허다하다. 아파트처럼 주택법상 분양보증이 의무화돼 있지 않아 자금력이 부족한 시행사가 많기 때문이다. 강원도 한 호텔에 투자한 투자자들은 호텔 채권만 10억 가까이 압류했지만 호텔 측 자금사정이 좋지 않아 아직도 투자금을 돌려받지 못했다.

광고 내용, 상담 내용 등이 계약서 내용과 달라 아예 소송을 내기 어려운 곳도 많다. 한 변호사는 “계약서에 확정 수익률 등을 적어놨어도 단서 조항에 ‘손실을 포함한 수익률 변동과 관련해 민형사상 책임을 지지 않는다’는 문구를 포함해둔 경우엔 승소가 쉽지 않다”고 말했다. 수익률이 안 나온다고 소문난 호텔은 객실을 되팔기도 쉽지 않다. 업계 관계자는 “이런 이유로 최근 강원 양양, 속초 인근 호텔 객실들이 경매에 헐값으로 나오고 있다”고 말했다.

조아란 기자 archo@hankyung.com

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