PB 리포트

면적 불일치 분쟁 피하려면
토지대장 면적 기준 삼고
수량지정매매로 계약해야

최근 한 상담의뢰인이 강남에 보유했던 아파트를 처분했다. 본인이 매입한 가격보다 많이 올라 과감히 처분한 것이다. 꼬마빌딩을 매입하기 위해서였다. 본인이 보유한 자금을 보태 꼬마빌딩을 최근에 계약했다. 상권의 이면에 있지만 배후에 대단지 아파트도 있고, 무엇보다 대지면적이 커서 마음에 들었다.

하지만 문제가 생겼다. 잔금을 치른 후 리모델링을 하기 위해 실측을 했다. 실측 결과를 확인해보니 서류상 면적보다 10㎡나 작았다. 매도자 측에 항의를 하니 자기도 면적이 작은 줄은 몰랐고 이전부터 그래왔다고만 한다. 3.3㎡당 2000만원가량이라 6000만원 정도 비싸게 주고 산 꼴이 돼 버렸다. 소송을 통해 잘잘못을 따질 수밖에 없다.

이처럼 토지나 건물 등 부동산을 매입하고 나중에 면적 증감을 발견하는 경우가 종종 있다. 지적도상의 면적이 실제와 불일치하는 경우다. 이를 지적불부합지라고 한다. 또한 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서는 등록사항정정대상토지라고도 한다. 이런 지적불부합지가 발생하는 가장 큰 이유는 일제강점기에 만들어진 지적도 때문이다. 해방 이후 이전 지적도를 그대로 사용하다가 GPS 등 첨단시설로 정확한 측량이 되면서 오차가 발생한 것이다.

이런 서류상의 면적과 실제가 다른 경우는 도심의 개발되지 않은 오래된 지역에서 많이 나타난다. 서울 명동이나 종로 등이 대표적인 지역들이다. 지방에도 구도심 지역은 부동산 매매 시 조심해야 한다.
간혹 서류상 토지대장 면적과 토지등기부상 면적이 다른 경우도 발생한다. 이럴 경우 토지대장 면적을 기준으로 매매계약서를 작성해야 한다. 매도자에게 등기부상의 면적을 수정하는 경정등기를 요청한 이후 매매계약을 해야 한다.

부동산 매매 시 지적불부합을 사전에 방지하기 위해서는 수량지정매매를 하면 된다. 수량지정매매란 필지가 얼마로 계약하는 것이 아니라 면적의 수량을 정하고 기준단가를 표시해서 계약하는 방법이다. 매매계약서 특약에 ‘수량지정매매에 의한 계약으로 계약일 이후 측량을 통해 면적의 증감이 있을 경우 정산하기로 한다’의 문구가 들어가면 지적불부합에 따른 분쟁을 방지할 수 있다.

매매계약 전 혹은 계약 이후라도 실측을 하는 것이 중요하다. 실측은 경계복원측량을 말한다. 지적도상 면적과 길이를 현장에서 동일한지 여부를 확인하는 것이다.

한국국토정보공사(옛 지적공사)에 신청하면 된다. 단 소유주만 신청할 수 있으므로 현 소유주의 협조가 필요하다. 측량비용은 공시지가에 따라 달라진다. 수고스럽더라도 측량을 통해 면적 증감에 따른 분쟁을 사전에 막을 수 있다.

최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >

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