내집마련 전략 A to Z

공략 지역으로 이사가라
거주자에 물량 30% 우선 공급
전입 후 1년이면 거주요건 채워
1순위 통장 보유자 적은 곳 유리

공공·민간분양 선택하라
공공 물량 65%가 특별공급 차지
나머지는 청약저축 장기가입자 몫
유주택자는 당첨 가능성 희박

청년·신혼부부엔 별도 기회
공공택지에 신혼희망타운 조성
분양 물량은 수요 분석 후 결정

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‘3기 신도시’ 아파트를 분양받으려는 수요자라면 지금부터 청약 전략을 꼼꼼히 세워두는 것이 좋다. 공공택지 아파트에 청약할 때는 특정 조건을 갖추고 있으면 당첨 확률이 더욱 높기 때문이다. 전체 물량의 일부를 해당 지역 거주자에게 우선 공급하기 때문에 지금이라도 공급 예정 물량이 많은 곳으로 이사한다면 당첨 가능성을 높일 수 있다. 특별공급 대상자라면 민간분양 아파트보다는 공공분양 물량을 눈여겨보는 것이 좋다. 전체 물량에서 특별공급이 차지하는 비중이 훨씬 더 크기 때문이다. 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 청약 고가점자라면 민간분양 일정을 챙겨야 한다. 청년, 신혼부부라면 신혼희망타운에 청약하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있는 방법이다.

해당 지역 거주자에 30% 먼저 공급

3기 신도시는 서울과 분당 등 1기 신도시 사이에 조성한다. 고양 광명 과천 성남 하남 등 서울 접근성이 뛰어나고 입지 조건이 우수한 지역들이 후보지로 거론되고 있어 무주택자들의 관심이 그 어느 때보다 높다.

수도권 공공택지에 짓는 아파트는 거주자 우선 공급 규칙에 따라 해당 지역에 거주하는 거주자에게 먼저 돌아간다. 택지개발지구가 66만㎡ 이상 대규모일 경우 해당 건설지역 거주자에게 30%, 해당지역 외 경기도 거주자에게 20%를 우선 공급한다. 나머지 50%는 수도권 전체 거주자에게 공급한다. 해당 지역 거주자가 압도적으로 유리한 셈이다.

전문가들은 공급 예정 물량이 많은 곳으로 이사 가는 것도 좋은 전략이라고 조언한다. 해당지역 거주자 숫자가 적거나 1순위 통장 보유자가 적은 곳이라면 더욱 유리해진다. 3기 신도시 분양은 이르면 2021년부터 시작될 예정이어서 지금 이사 가도 충분히 거주요건(대부분 전입 후 1년)을 충족할 수 있다.

특별공급 대상, 청약저축 장기가입자 우선

공공택지 지구 내 아파트 공급 비율은 공공분양 25% 이하, 민간분양 50% 이하, 공공임대 35% 이상으로 정해져 있다. 입주자 선정 방식은 공공분양이냐 민간분양이냐에 따라 다르다. 공공분양 물량의 대부분은 특별공급 자격을 갖춘 무주택자에게 돌아간다. 공공분양은 특별공급 물량이 전체의 65%를 차지한다. 기관 추천자, 다자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 구입자 등에게 혜택이 돌아간다. 생애최초 구입자는 공공분양에만 있는 혜택이다. 다만 소득기준과 자산기준 등 자격 기준을 갖춰야 한다. 신혼부부는 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%)까지 허용된다. 3인 가족 기준 월소득 500만원(맞벌이 600만원) 이하다. 부동산 자산기준은 2억1550만원 이하, 자동차는 차량기준가액 2850만원 이하다.

특별공급 물량을 제외한 35% 일반공급 물량은 청약저축 가입 기간이 긴 무주택자에게 돌아갈 가능성이 크다. 주택공급에 관한 규칙 27조에 따르면 공공분양 아파트의 경우 무주택 세대구성원이면서 주택청약통장가입기간 1년(규제지역 2년), 납입횟수 12회(규제지역 24회) 이상인 사람이 1순위다. 1순위 내 경쟁이 있으면 저축총액(납입인정금액)이 많을수록 당첨 확률이 높다. 가입 기간이 길수록 유리한 구조다.

과거에는 청약저축(국민주택에 청약할 수 있는 통장), 청약부금(전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 청약할 수 있는 통장), 청약예금(민영주택에 청약할 수 있는 통장) 등 청약통장이 세 종류였다. 2009년 주택청약종합저축으로 통합됐다. 공공분양주택에 청약할 수 있는 통장은 청약저축과 주택청약종합저축이다. 인기 신도시 공공분양물량은 거의 예외 없이 청약저축 가입자에게 돌아간다. 저축총액 기준에서 절대적으로 유리하기 때문이다. 워낙 경쟁이 치열해 가입기간이 15년 이상 된 무주택자도 당첨을 장담할 수 없다.

고가점자, 무주택자 당첨 가능성 높아

민간분양 아파트는 무주택 기간이 길고 부양가족이 많을수록, 청약저축 가입기간이 길수록 당첨 가능성이 커진다. 무주택이거나 1주택 소유자로 주택청약종합저축 가입기간 2년, 예치기준 금액을 납부하면 1순위 청약 자격을 준다. 대부분 물량이 가점제로 공급되는 만큼 가점이 높을수록 유리하다. 투기과열지구이거나 청약조정대상지역이라면 가구주이면서 5년 이내 당첨 이력이 없어야 한다.

1주택 소유자도 1순위 청약자격을 주지만 당첨 확률은 희박한 편이다. 주택공급에 관한 규칙 28조에 따르면 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적이 전체의 50% 이상인 경우) 내 민간분양일 경우 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제를 적용한다. 결국 무주택자만 당첨이 가능한 셈이다. 전용 85㎡ 초과라면 50% 이하 범위에서 지자체가 정하도록 돼 있어 1주택자도 당첨될 수 있다. 다만 최근 정부가 추첨제 물량도 무주택자에게 우선 공급한다고 발표한 만큼 당첨 가능성은 극히 낮다.

신혼부부, 청년 등에겐 별도의 청약 기회가 주어질 전망이다. 국토부 관계자는 “주거복지로드맵에 따라 공공분양 25%. 공공임대 35% 외에 신혼희망타운 등 공공택지 내 신혼부부와 청년을 위한 주거 시설 비율을 대폭 늘릴 예정”이라며 “정확한 비율은 지자체를 통해 지역 여건을 확인하고 수요를 분석한 이후 정할 것”이라고 말했다. 정부는 앞서 주거복지로드맵 및 청년, 신혼 주거지원 방안을 통해 수도권 내 7만 가구 규모의 신혼희망타운 공급 계획을 발표했다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com

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