신도시 개발 이대론 안된다
(3·끝) 소수의 당첨자만 '특혜'

억대 시세차익 잇따라
강남보금자리 주택지구
2기 신도시 미사강변도시 등
분양가보다 최대 4배 급등

전문가들 "시장에 맡겨라"
정부, 합리적 가격에 택지 팔고
민간 건설사 '명품' 만들어 공급
개발 이익으론 임대주택 건설

< 급등한 세곡동 보금자리 아파트 > 공공택지에 조성된 아파트가 분양가상한제를 적용받아 시세보다 수억원 싼 가격에 공급되면서 개발 이익을 운 좋은 소수의 당첨자가 독점한다는 지적이 이어지고 있다. 현재 호가가 2009년 분양가의 3~4배에 달하는 서울 세곡동 강남보금자리주택지구의 한 아파트. /한경DB

정부가 개발한 공공택지에서 소수의 청약 당첨자가 수억원의 시세차익을 누리는 일이 반복되면서 ‘로또 청약’ 논란이 끊이지 않고 있다. 공공택지에서 공급되는 아파트는 분양가상한제를 적용받다 보니 주변 시세보다 수억원 싸게 공급되는 일이 비일비재하다. 소수의 당첨자는 앉은 자리에서 수억원의 시세 차익을 누리고 있다. 전문가들은 “공공택지 개발이익(임대아파트 제외)이 소수의 운 좋은 당첨자에게 돌아가는 구조가 문제”라며 “개발이익을 정부가 환수해 저소득층 주거 안정을 위해 사용하는 것이 바람직하다”고 강조했다.

주택법 제57조에 따르면 공공택지에 공급되는 주택은 분양가격 제한 규제를 받는다. 이때 택지비에 건축비를 더해 상한선이 정해진다. 택지비는 해당 택지의 공급 가격에 택지비 가산비용을 더한 금액으로 결정된다. 건축비는 기본형 건축비에 건축비 가산비용을 더해 정한다.

이명박 정부가 개발한 서울 강남권 보금자리주택지구(그린벨트를 풀어 건설한 공공택지)가 대표적인 로또 분양 사례다. 강남보금자리주택지구에서 2009년 분양한 LH(한국토지주택공사) 푸르지오아파트 전용 84㎡의 분양가는 3억4200만원으로, 당시 강남구 동일 주택형 매매가격의 절반 수준이었다. 이 아파트의 현재 호가는 분양가의 3.2배 수준인 11억원이다. 전용 59㎡ 최근 시세(8억9000만원)는 분양가(2억2400만원) 대비 네 배 가까이 뛰었다.

2014년 5월 아파트 용지 공급 가격 기준이 바뀌었다. 기존 ‘조성원가의 90~110%’에서 ‘감정가격’으로 바뀐 것이다. 그럼에도 수억원대의 시세 차익을 거둘 수 있다는 사실은 달라지지 않았다. 지난 5월 2기 신도시인 하남 미사강변도시에 공급된 ‘미사역 파라곤’은 분양가상한제로 3.3㎡당 1430만원에 공급됐다. 당시 하남 망월동 아파트 평균 매매 시세(3.3㎡당 1987만원)의 70% 수준이었다. 전용 102㎡ 기준 총 분양가는 5억6820만원으로 인근 단지인 ‘미사강변센트럴자이’의 유사 면적 시세(11억원)보다 5억원 이상 낮았다. 3년간 분양권 전매가 금지됐음에도 5억원 수준의 시세 차익을 기대하는 실수요 및 투자수요가 대거 몰려들어 청약 경쟁률이 104 대 1까지 치솟았다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “분양가상한제는 모든 국민이 소수의 당첨자를 도와주는 불공정한 구조”라며 “소수 로또 당첨자를 위해 국민이 어마어마한 기회비용을 감수하는 건 바람직하지 않다”고 지적했다.

국토교통부는 로또 논란을 잠재우기 위해 규제를 강화할 방침이다. 전매 제한 기간은 기존 6년에서 8년으로, 거주 의무는 최대 3년에서 5년으로 각각 늘릴 예정이다. 청약 당첨 후 입주까지 3년 정도 시간이 걸리는 점을 감안하면 10년 이상 차익 실현을 할 수 없도록 제도적 장치를 마련한 것이다. 이에 대해 한 분양업계 전문가는 “과거 경험상 수도권에선 장기 보유할수록 차익을 크게 볼 수 있다”며 “전매 제한과 실거주 요건은 로또 방지의 대안이 될 수 없다”고 지적했다.

부동산 전문가들은 정부가 3기 신도시를 명품 주거단지로 조성해야 한다고 강조했다. 서울 수요를 분산할 수 있는 고급 공공택지로 조성해야 한다는 것이다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “공기업에 맡겨선 명품단지가 나올 수 없다”며 “공기업이 합리적인 가격에 택지를 민간 건설사에 매각하고, 건설사는 잘 지어서 적절하게 분양가를 책정해 공급하면 된다”고 주장했다. 김승배 피데스개발 대표는 “정부는 부지 매각 차익으로 임대주택을 더 짓거나 저소득층에 주거비를 지원하는 것이 바람직하다”고 강조했다.

전문가들은 또 분양주택과 임대주택의 품질을 차등화해야 한다고 조언했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “지금처럼 분양전환임대주택을 일반분양 주택 수준으로 지으면 LH 등 공급주체의 재정상황이 계속 악화된다”며 “임대주택은 임대주택답게 지어야 지속 가능성을 확보할 수 있다”고 말했다.

최진석/허란/이소은 기자 iskra@hankyung.com

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지