"1층보다 상층부가 공실우려 더 커"
1·2층 임대료 비율 확인 필요

꼬마빌딩이 몰려 있는 강남 압구정동 일대(자료 한경DB)

꼬마빌딩의 가치는 어디에서 시작될까? 보통 꼬마빌딩을 매입하려는 예비 구매자들은 현재의 임대료를 많이 따지는 편이다. 여태까지 얼마가 들어왔는지 따지고, 매입비용과 대출을 계산해야 수익률이 나오기 때문이다. 하지만 현재의 임대료가 매입 후의 수익까지 보장하지는 않는다. 앞으로도 공실 위험 없이 현재의 임대료를 지속적으로 받을 수 있는지 반드시 점검해야 한다. 고수들의 A급 꼬마빌딩 선별법 몇 가지를 소개한다.

◆1층 임차인 보다 꼭대기층의 임차인이 더 중요

1층에 목메지 말자. 1층은 임차인은 오히려 내가 원하는 대로 될 수 있다. 문제는 상픙부다. 3층 이상 공실은 하늘에 뜻에 맡겨야 한다는 얘기가 있을 만큼 개선이 쉽지 않은 층들이다. 외관에서 빌딩을 본다면 반드시 머리를 들고 위를 주목할 필요가 있다.

보통 1층 임차인을 보고 그 빌딩의 가치를 판단한다. 그러나 빌딩 고수는 가장 먼저 꼭대기층(3층 이상)을 분석한다. 가장 공실 위험이 크기 때문이다. 꼭대기층(3층 이상)에 어떠한 업종의 임차인이 입주하였는지에 따라 그 지역 임대상황을 알 수 있다. 가장 선호하는 임차인은 근생시설 또는 업무시설이다. 만약 주변 빌딩 3층 이상에 원룸, 고시텔, 주택 등이 입주했다면 다시한번 생각해야 한다. 그만큼 근생시설이나 업무시설 임차수요가 없어 차선으로 주거시설을 선택했다고 볼 수 있어서다. 이런 상권에서 빌딩을 매입한다면 임대인은 어쩔 수 없이 3층 이상에 공실이 생길 경우 주거용으로 임대를 놓을 수밖에 없다. 현재 임차인에 만족해 섣불리 구입하지 말고 주변 빌딩들의 3층 이상의 임차상황을 반드시 봐야 한다.

◆총임대료에서 1층과 2층의 임대료 비율을 확인하자

두번째는 1층과 2층의 임대료가 총임대료에서 어느 정도 비율을 차지하는 확인해 봐야 한다. 1층과 2층에서 적게는 10%, 많게는 90%의 임대료가 나온다. 상권에 따라 차이가 있겠지만, 일반적으로 상권이 좋은 지역일수록 1~2층이 총임대료에서 많은 비율을 차지한다.

가장 대표적인 지역은 명동이다. 명동 A빌딩의 1· 2층 임대료는 2500만원이다. 나머지 층 임대료는 300만원에 불과하다. 심지어 한 개 층은 공실이다. 과연 이런 빌딩을 공실이 있다고 해서 사지 않을 것인가. 이미 이 빌딩은 요구수익률을 달성했고, 평단가도 주변매매사례가 보다 높은 편에 속한다. 한 개 층이 공실이고 주변시세보다 높음에도 불구하고 거래가 얼마든 될 수 있다.

제3종일반주거지역에선 건폐율이 50%이고, 용적률은 250%다. 반면 제2종일반주거지역에선 건폐율은 60%이고, 용적률은 200%이다. 명동 같은 지역에선 역으로 제3종일반주거지역보다는 제2종일반주거지역일 경우에 더 높은 임대 수익이 나오기도 한다. 1~2층의 임대수익이 워낙 높은 비율을 차지하고 있어 건폐율 10% 차이가 엄청난 임대수익의 차이를 발생시키는 것이다. 건폐율이 높은 제2종일반주거지역이 오히려 장점이 될 수 있다는 점을 명심하자.
상가가 아닌 오피스 위주 빌딩에선 1·2층 임대료 비율이 양면성을 가지고 있다. 1층 임대료 비율이 총임대료의 10%인 빌딩도 많다. 대표적인 사례는 테헤란로, 종로 등에 있는 업무시설(사무실)이다. 1층 임대면적은 공용면적과 주차시설로 인해 작다. 테헤란로의 중소형 업무시설 빌딩들은 1층의 임대료가 지상 한 개 층의 사무실 임대료보다 적은 경우가 많다. 결국 1,2층을 제외한 사무실의 임대수익비율이 90%를 차지하는 것이다. 이 빌딩의 주 수입원은 사무실 임차고객들이다. 이런 빌딩들은 공실에 대한 대비를 철저히 할 필요가 있을 것이다.

그렇다고 해서 나쁘다고만은 볼 수 없다. 1~2층 임대료 비율이 높으면 경제 사정 변화에 따른 리스크도 크다. 경제 상황이 흥망에 따라 수익이 변할 가능성이 크다는 단점을 갖고 있다. 반면 1~2층 임대료 비율이 낮은 빌딩들은 공실 위험이 분산되므로 안정적이란 장점이 있을 수 있다.

사무실은 근생시설보다는 경기 흐름을 덜 타는 것도 장점 또는 단점이 될 수 있다. 위와 같이 빌딩 성향에 따라 특징을 정확히 파악해 가치를 분석해야 한다.

◆3.3㎡당 가격보다 1층 건폐율이 더 중요

최근 주변 매매사례보다 높게 팔린 빌딩들을 종종 볼 수 있다. 종로, 태평로, 왕십리 등 강북 중심상권에서 이런 현상이 자주 발생한다. 왜 매수자는 시세보다 높은 가격에 매입한 것일까. 그 이유는 현재의 건축법이 적용되지 않아 건폐율이 무려 80% 이상인 건물이 많기 때문이다.

대지 200㎡에 1층 바닥면적이 190㎡인 경우 위 건물을 1층 바닥면적 190㎡로 다시 신축(3종일 경우)한다면 대지가 약 380㎡가 필요할 것이다. 실제로 그 대지의 가치는 약 2배인 것이다. 따라서 매매사례는 인근 시세보다 훨씬 큰 차이를 보인다. 결국 임대수익을 발생할 수 있는 빌딩은 인근 매매시세와 관계없이 수익을 환산해 매매가를 산정하게 된다.

태평로의 한 빌딩은 2017년 인근 시세가 3.3㎡당 9000만원임에도 불구하고,1억6000만원에 거래됐다. 건폐율이 92%에 달했으므로 당연히 높은 임대수익이 발생해 시세보다 높은 가격에 거래할 수 있었다. 이 빌딩을 매입한 매수자는 분명히 이런 계산법을 활용하여 투자했다는 설명이 가능하다.

태평로 3.3㎡당 1억6,000만원에 거래된 건물

앞으로는 월세 수익시대이다. 임대수익이 얼마나 안정적이면서 높으냐가 빌딩의 가치를 결정할 것이다. 단지 대지 평단가만으로 부동산에 대해 알고 있다면 앞으로 다양한 분석법을 통해 임차인 하나하나를 분석하고 그 결과를 종합해 총제적인 임대수익분석을 해야 한다. 이제부터는 시세보다 비싸게 팔렸다면 그 이유에 대해 분석해보고 누군가는 그 분석법으로 빌딩매입에 성공한 사람들이 있다는 것을 인지해야 한다.

신동성 원빌딩 부동산중개법인 수석팀장
정리=집코노미

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