연말 청약제도 변경 예정
무주택자에겐 기회될 듯

'노원 꿈에그린' 모델하우스. 한화건설 제공

"일주일 전만 해도 실거주로 살 만한 저렴한 아파트를 알아보고 다녔어요. 그러던 와중에 대책이 나오더라고요. 이젠 기존 주택 구매나 분양권 매입 같은 건 거들떠도 안 보렵니다. 무조건 청약으로 밀어붙여야죠." (서대문구 거주 무주택자 K씨)

‘9·13 주택시장 안정 대책’으로 무주택자의 청약 당첨 기회가 대폭 확대됐다. 분양권·입주권 소유자가 가점제에서 불이익을 받게 돼 경쟁이 줄어드는 데다 추첨제 물량도 우선 공급받게 돼서다. 당첨기회가 확대된 만큼 무주택자라면 자금 계획을 세워 청약에 집중하라고 전문가들은 조언했다. 서울 등 고분양가관리지역에선 시세보다 낮은 가격으로 새 아파트가 공급된다. 무주택자 실수요자들이 내 집을 마련하기에는 지금이 적기라는 분석이다.

반면 1주택자들은 연내 공급 물량을 적극 공략해 막차를 잡으라고 전문가들은 권했다. 마침 연말까지 경기 과천 위례 대장지구 등 입지여건이 뛰어난 곳에서 공급이 줄을 잇는다.

◆가점 높은 무주택자 청약 집중 공략해야

종자돈이 넉넉하지 않은 무주택자들은 무주택을 유지하면서 청약시장을 적극 공략하는 게 좋다고 전문가들은 강조했다.신규 분양은 분양가가 시세보다 저렴하고, 저리의 중도금 대출도 가능해 당첨 가능성이 높다면 기존 주택을 사는 것보다 유리해서다.

게다가 당첨 확률도 높아진다. 9·13 대책 따르면 앞으로 청약 가점제 항목 중 무주택 기간을 산정할 때 분양권·입주권 소유자는 유주택으로 간주돼 불이익을 받는다. 대상은 하반기 주택공급규칙 개정 시행일 이후 청약에 당첨돼 신규로 계약하거나 분양권·입주권을 매입한 소유자다. 기존에는 청약 당첨 후 소유권 이전 등기 시부터무주택자로 간주했다. 그러다 보니 고가점자들이 당첨과 전매를 반복하며 무주택기간을 늘려가는 부작용이 발생했다. 국토교통부 관계자는 “고가점자의 연속 당첨 가능성을 사전에 차단해 실수요자들의 당첨 기회가 제약되는 것을 방지하기 위한 조치”라고 설명했다. 반사이익을 얻는 건 분양권·입주권이 없는 무주택 실수요자다. 고가점으로 당첨돼 계약까지 한 청약자들이 앞으로의 가점에서 불이익을 받게 되면 자연스럽게 당첨 커트라인이 낮아질 것으로 기대된다.

여기에 무주택자의 중대형 당첨 확률도 대폭 높아졌다. 추첨제로 당첨자를 선정할 때도 무주택 신청자를 우선 선정하게 돼서다. 추첨제 비율은 투기과열지구에서는 전용 85㎡ 초과 물량의 50%, 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하 25%, 전용 85㎡ 초과 70% 등이다. 그동안 추첨제 물량은 주택 소유와 관계없이 당첨자를 선정해 무주택자와 유주택자가 함께 겨뤄야 했다. 현재 논의되고 있는 개선 방안은 추첨제 물량의 50~70%를 무주택자에게 우선 배정하고 나머지 30~50%를 놓고 무주택 낙첨자와 1주택자가 함께 경쟁하도록 하는 식이다. 1주택자의 경우, 대출 규제와 마찬가지로 기존 주택을 처분하는 조건이 붙을 가능성이 높다.

그간 가점이 낮아 당첨 확률이 희박했던 30~40대 무주택자들도 희망을 걸어볼 수 있다고 전문가들은 말한다. 이번 대책으로 전체 청약 참여자 수가 줄어들면서 자연스럽게 당첨 가능성이 높아질 것이라는 분석도 나왔다. 현재 투기과열지구 등 규제지역에서는 무주택자와 1주택자에게만 1순위 청약 자격이 주어진다. 청약 전문가 박지민 씨(필명 월용이)는 “‘기존 주택을 처분해야 한다’는 조건이 붙게 되면 1주택자 중 일부는 청약에 참여하지 않을 가능성이 높다”며 “갈아타기를 원하는 1주택자만 청약에 나선다면 전체 청약 참여자 수가 15%가량 감소할 것으로 예상된다”고 말했다.

새 청약제도는 주택공급규칙 입법예고 등의 절차를 거쳐 오는 11월께부터 시행될 것으로 예상된다. 무주택 기간이 짧거나 청약가점이 낮은 3040 세대들은 앞으로 나올 수도권 공공택지를 공략하라는 게 전문가들의 조언이다. '3기 신도시' 20만 가구를 비롯해 중소 규모의 택지도 대부분 2021년 이후 본격적으로 분양에 들어간다. 당장 청약 가점이 낮은 사람도 가점을 높일 시간이 있다. 3기 신도시 물량은 서울∼1기 신도시 사이에 들어서 기존 신도시에 비해 입지여건도 양호할 것으로 보인다.

청약가점이 낮은 신혼부부들은 연말부터 공급되는 신혼희망타운을 공략하라고 전문가들은 권했다. 신혼희망타운은 주로 공공택지에 공급되고 분양가도 주변 시세의 60∼80% 이내로 저렴하게 책정돼 일반 아파트보다 가격이나 당첨 가능성 측면에서 유리하다. 정부는 올해 말 위례·평택 고덕의 1399가구를 시작으로 앞으로 10만 가구의 신혼부부용 주택을 공급한다.

◆1주택자 올가을에 승부봐야
전문가들은 1주택자라면 올 연말까지 청약에 집중하라고 강조했다. 새 제도가 시행되기 전에 승부를 보란 얘기다. 마침 연말까지 수도권에서 6만9000여 가구 분양이 예정됐다. 전년(3만669가구) 대비 물량이 2배 이상 늘었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “10월 분양 시장은 9 ·13대책이 분양 시장에 끼치는 영향을 가늠할 수 있는 바로미터가 될 것”이라며 “분양가 규제로 시세보다 저렴하게 공급될 가능성이 높아 청약 열기는 한동안 식지 않을 것”이라고 전망했다. 서울 등 인기 지역의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가상한제를 적용하고 있어 시세보다 낮은 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있다.

특히 위례신도시를 적극 공략하라고 전문가들은 강조했다. 전체 공급 물량이 전용 85㎡ 초과 중대형으로 이뤄져 추첨제 물량이 많아서다. 연내 2130가구가 분양된다. 전체 물량의 50%인 1000여 가구가 추첨제로 당첨자를 선정할 전망이다. 공급가격도 9억원 이하여서 중도금 대출이 가능할 것으로 예상된다. 가장 먼저 공급되는 단지는 오는 10월 분양하는 ‘위례포레자이’다. GS건설이 하남시 학암동 위례신도시 A3-1블록에서 558가구 규모로 짓는다. 이어 11월에는 현대엔지니어링이 위례지구 A3-4a블록에 1078가구, 계룡건설이 A1-6블록에서 494가구를 공급한다.

◆연내 알짜 분양물량 많아

부동산114 조사에 따르면 다음달부터 올해 연말까지 전국의 아파트 분양물량은 총 12만1970가구에 달한다.추석 연휴 직후인 10월에는 3만3265가구의 아파트가 나온다. 11월에는 4만2800가구, 12월에는 4만5905가구가 공급된다.

10월에는 위례신도시에서 3년 만에 새 아파트가 분양된다. 북위례 첫 주자로 나서는 경기 하남시 학암동 '위례포레자이'(558가구)는 전용면적 95∼131㎡의 중대형으로 구성된 단지다. 하남시가 지난달 말 투기과열지구로 지정되면서 대출 규제 등이 까다로워졌지만, 공공택지 내 아파트로 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정될 가능성이 높다.

판교 생활권을 공유할 수 있는 성남시 대장지구에서도 이르면 10월부터 첫 공급이 시작된다. 현대건설이 짓는 '힐스테이트판교엘포레'(836가구)를 비롯해 연말까지 3000여 가구가 대장지구에서 공급될 예정이다.

2기신도시인 인천 검단신도시에서는 이르면 10월부터 마수걸이 분양이 시작된다. 서구 당하동 '검단신도시유승한내들에듀파크'(938가구), ‘검단신도시호반베르디움'(1168가구) 등 2106가구가 내달 분양을 앞두고 있다.

주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의로 진통을 겪던 강남 재건축 분양도 다음달부터 재개될 것으로 보인다. 서울 서초구 서초동 우성1차를 재건축하는 '래미안리더스원'(1317가구)의 경우 232가구가 일반분양될 예정이다.

11월에도 인기 지역 아파트 분양이 이어질 전망이다. 서울 은평구 응암동 '현대힐스테이트 녹번역', 은평구 수색동 'DMC SK뷰', 동작구 사당3구역 재개발 '푸르지오' 등이 이르면 11월 분양된다. 성남 대장동에서는 제일건설과 포스코건설이 각각 1000가구가 넘는 아파트 분양을 준비하고 있고 안양시 호계동 재개발 단지인 '두산위브'도 대기 중이다.

강남권에서는 삼성물산이 시공하는 강남구 삼성동 상아 2차 재건축, GS건설이 시공하는 강남구 개포 주공4단지 재건축과 서초구 서초무지개 재건축이 연내 분양 대기 중이다. 다만 HUG와 분양가 협의에 차질을 빚을 경우 내년 이후로 분양이 연기될 가능성도 있다.

12월에는 과천과 위례신도시의 새 아파트 분양이 진행된다. GS건설은 과천시 별양동 과천주공6단지 재건축 아파트와 과천지식정보타운 S9블록 433가구를 연말께 분양할 예정이다. 또 위례신도시에서는 증흥건설이 하남시 학암동 A3-10블록에 새 아파트를 분양할 계획이다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 “11월 중 청약제도 개편이 예고되면서 10월 분양되는 서울·수도권 인기 단지의 경쟁이 치열할 것”이라고 전망했다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com

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