구청·PB센터 문의도 '폭주'

'일시적 2주택' 3년→2년 단축
시한 쫓겨 파느니 '버티기'나서

2년 이상 실거주 요건 부담
고가 1주택자도 등록 '저울질'

‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 이후 서울시 각 구청에 주택임대사업자 등록 문의가 늘고 있다. /한경DB

‘9·13 주택시장 안정대책’이 발표된 이후 서울시 주요 구청과 시중은행 프라이빗뱅킹(PB)센터에 주택임대사업자 문의가 크게 증가했다. 대책 발표 이전에는 임대사업자 혜택 축소를 예상한 다주택자들의 등록 신청이 급증했다. 보유세 부담 늘리기에 초점을 맞춘 대책이 발표된 이후에는 그동안 가만히 있던 일시적 2주택자나 고가 1주택자까지 임대사업자 등록을 저울질하고 있다.

◆임대주택에 대한 ‘관심’ 높아져

17일 마포구 등에 따르면 9·13 대책 발표 이후 임대주택 등록 접수 건수는 줄었지만 문의는 증가했다. 마포구 관계자는 “주택과 직원 20여 명이 하루 종일 전화 문의에 답변하느라 바쁘다”며 “대부분 임대사업자가 누리는 세제 혜택을 묻는 질문”이라고 전했다. 용산구 관계자는 “세금 문의 외에 등록 준비 서류는 무엇인지, 정비사업을 위한 공사기간이 보유기간 계산에 들어가는지 등 기초적인 내용을 묻는 질문이 많다”고 설명했다.

금융권 PB센터에도 임대주택 등록 문의가 줄을 잇고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “그동안 임대주택에 관심이 없던 일시적 1가구 2주택자들의 문의가 많아진 것이 특징”이라고 전했다. 지금까지는 새로 산 주택을 3년 안에 팔면 됐지만 앞으로는 조정대상지역에서 2년 안에 매도해야 하는 까닭이다. 여기에 종합부동산세율 인상으로 보유 부담도 가중됐다. 우 팀장은 “집값 상승세를 예상하는 일시적 2주택자들이 시간에 쫓겨 주택을 매도하는 대신 주택 하나를 아예 임대주택으로 등록하는 쪽으로 선회하고 있다”고 설명했다.

세금 부담이 커진 고가 1주택자들도 임대주택 등록을 고민하고 있다. 실거래가 9억원 초과 1주택자에 대한 장기보유특별공제에서 ‘2년 거주’ 요건이 추가되면서 양도세 부담이 커졌기 때문이다. 지금까지는 거주기간 요건 없이 10년 이상 보유 시 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받았지만 2020년 1월1일 이후 양도하는 주택부터는 2년 이상 거주하는 요건도 갖춰야 동일한 혜택을 받을 수 있다. 그렇지 않으면 일반 장기보유특별공제 요건이 15년 보유, 최대 30%로 낮아진다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “전용면적 85㎡ 이하 고가 1주택자가 실거주하지 않을 경우 세 부담을 낮추기 위해 임대주택으로 등록하고 있다”고 설명했다.
그동안 임대주택 등록을 미뤄온 2주택자들도 대거 임대사업자 등록을 할 움직임을 보이고 있다. 보유세 부담이 증가한 상황에서 기존 보유주택을 임대주택으로 등록하면 절세가 가능해서다. 조정대상지역 내 2주택자는 주택 하나를 임대주택으로 등록하면 나머지 일반주택을 먼저 팔아도 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 김종필 세무사는 “시세차익이 큰 주택을 일반주택으로 남겨 비과세 혜택을 보는 게 절세 측면에서 유리하다”며 “배우자에게 증여한 뒤 임대주택으로 등록하면 취득가액이 높아져 양도세 부담을 줄일 수 있다”고 조언했다.

◆세무 조사로 ‘이중 압박’

이달 시범 운영에 들어간 임대차정보시스템(RHMS) 역시 임대주택 등록을 압박하고 있는 요인으로 꼽힌다. 정부는 한쪽에선 세제 혜택으로 기존 주택보유자의 임대등록을 유도하고 다른 한쪽에선 미등록 임대사업자에 대한 세무 검증을 강화하면서 임대사업자의 탈세를 차단하고 있다.

임대차정보시스템은 그간 국토교통부, 행정안전부, 국세청 등에 흩어져 있던 주택임대차 정보를 종합 연계한 것이다. 이를 통해 등록 임대사업자가 제대로 임대의무를 이행하는지는 물론 미등록 임대사업자의 임대소득 현황도 파악할 수 있다. 국토부 관계자는 “그동안 임대소득이 파악되지 않았던 73%의 임대주택도 엄정하게 과세할 수 있게 됐다”고 설명했다. 국세청은 주택임대차정보시스템을 활용해 임대수입을 제대로 신고하지 않아 탈루 혐의가 큰 1500명을 대상으로 세무 검증에 들어갔다고 지난 16일 밝혔다.

김 세무사는 “그동안 건강보험료 소득세 부담 때문에 임대사업자 등록을 하지 않았던 사람들도 이제는 결단을 내려야 할 시점”이라며 “임대사업자 등록이 더욱 증가할 것”이라고 내다봤다.

허란 기자 why@hankyung.com

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