'9·13대책' 이후 초강력 대출 규제가 본격적으로 시행된다. 투기성 대출을 막고 실수요자를 위한 대출은 유지된다고 하지만, 애매한 1주택자들은 기준이 모호할 수 있다. 보유주택수와 소득, 매매목적 등에 따라 대출규모와 규제가 다 다르기 때문이다. 돈줄을 조이는 게 주요 내용이지만, 반대로 대출을 늘려주는 내용도 포함됐다. 9·13대책을 Q&A로 풀어봤다.

▶부모님과 자가에서 함께 살고 있는데 직장이 있는 서울로 분가하려고 한다. 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있을까.

"부모와 함께 사는 무주택자 자녀가 분가하는 경우나 만 60세 이상의 부모를 거주지 근처에서 봉양하려는 경우, 직장근무 여건 등으로 2주택을 보유해 실거주하는 경우가 예외사항에 해당한다. 8·2 대책에서는 1주택자가 투기과열지구·투기지역 주택구매 시 LTV를 30%로 묶어놨지만, 이번에는 예외적인 상황에는 LTV 40%를 허용했다."

▶자금이 부족해 전세를 끼고 서울에 아파트를 한 채 사두고 인근에 전세로 살고 있다. 내년에 내 집으로 전입할 때 세입자를 내보내고자 해당 주택을 담보로 대출을 받을 수 있나.

"대출이 가능하다. 1주택자의 주택담보대출을 원칙적으로 금지하는 것은 규제지역 내 신규 주택구매에만 적용된다. 전세를 끼고 매매한 주택에 입주하는 경우나 분양받은 주택의 잔금 대출을 할 경우에는 LTV 40%가 적용된다."

▶현재 무주택자다. 강남에 20억원 아파트를 매매하려고 한다. 이 경우에도 은행에서 주택담보대출을 받지 못하나.
"대출받을 수 있다. 2년 안에 전입한다면 LTV 40%에 해당하는 약 11억원 상당의 주택담보대출이 가능하다. 원칙적으로는 규제지역 내 공시가격 9억원을 넘기는 고가주택을 구매할 때는 당장 실거주 제외하고는 주택담보대출이 금지되지만, 무주택자는 예외인 셈이다. 다만 2년 안에 실거주하지 않으면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다."

▶내후년 완공되는 아파트 분양권을 보유하고 있는데 서울 아파트를 사려고 한다. 대출이 가능할까.

"이번 대책을 기점으로 분양권도 주택 보유로 간주한다. 1주택자가 되므로 서울 전역에서 신규 주택을 구매할 경우 주택담보대출을 받을 수 없다."

▶서울 소형 아파트에 살고 있는데 가족이 늘어 같은 지역 중대형으로 옮기려고 한다. 대출이 어려울까.

"서민이나 중산층이 '내 집 키우기'를 위해 거주지를 변경하려는 경우 예외적으로 1주택자에도 주택담보대출을 허용한다. 대신에 새로 주택을 매매한 이후 2년 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 마찬가지로 처분 약정을 어기면 대출이 3년간 제한된다."

한경닷컴

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