한경 집코노미 부동산 콘서트

9·13 대책 이후 절세 전략

고가 1주택자 장기보유공제에 '2년 거주' 요건 추가
'양도차익 6억' 집 팔때 세금 3천만→1.6억으로 늘어

< 뜨거운 관심 > 14일 열린 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에서 참석자들이 강연 내용을 촬영하거나 자료에 밑줄을 치면서 듣고 있다. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com

다주택자에 대한 종합부동산세 강화 등을 담은 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 직후 열린 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에서는 세제 관련 강연에 큰 관심이 집중됐다. 김종필 세무사(사진)는 “종합부동산세 등 보유세 부담이 예상보다 크다”며 “세금 부담이 증가했다고 겁먹고 무조건 매도하는 게 아니라 각자의 보유주택 상황에 따라 세부담 증가분과 시세차익을 비교해 의사결정을 해야 한다”고 강조했다.

◆고가 1주택자, 2년 거주 요건 주의

김 세무사는 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 시 ‘2년 거주’ 요건이 추가되면서 양도세 부담이 커졌다고 평가했다. 지금까지는 실거래가 9억원 초과 1주택자는 거주 기간 요건 없이 10년 이상 보유 시 최대 80% 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 하지만 2020년 1월1일 이후 양도하는 주택부터는 2년 미만 거주 시 일반 장기보유특별공제 요건이 15년 보유, 최대 30%로 까다로워진다.

김 세무사가 소개한 사례 분석에 따르면 2001년 3억8500만원에 취득한 비거주 1주택의 현재 시세가 17억원이라면 지금 매도 시 장기보유특별공제 80%(4억9505만원)를 적용받아 양도세를 3029만원만 내면 되지만 2020년부터는 일반 장기보유특별공제율 30%(1억8564만원)가 적용돼 양도세가 1억6155만원으로 증가한다.

김 세무사는 “이 주택을 계속 보유한 뒤 2020년 팔겠다면 지금보다 시세가 1억9000만원 더 올라야 지금 팔았을 때와 동일한 수익을 얻을 수 있다”며 “2년 거주요건을 충족하지 못할 경우 2020년까지 집을 팔지, 세부담을 안고 보유할지를 결정해야 할 시점”이라고 말했다.

그는 또 종부세 세부담 상한선 확대(150%→300%)를 세부담을 가중시킨 주요 이유로 꼽았다. 그는 “상한선을 높여 종부세율 인상분만큼 세금으로 다 걷겠다는 의미”라며 “이 때문에 종부세 부담 증가가 만만찮다”고 평가했다.

◆임대등록으로 절세

김 세무사는 “9·13 대책에서 임대주택 혜택이 대폭 축소됐지만 여전히 투자기회는 있다”고 조언했다. 조정대상지역 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택은 새로 취득하더라도 여전히 장기보유특별공제 70% 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
신규 취득이 아닌 기존 보유주택을 임대주택으로 등록하는 수요 역시 증가할 것으로 내다봤다. 기존 보유주택(9월13일 이전 계약체결분 포함)은 9·13 대책의 임대주택 혜택 축소 사항에 해당하지 않기 때문이다. 여기에 보유세 부담이 증가한 상황에서 기존 보유주택을 임대주택으로 등록 시 절세가 가능하다는 설명이다.

2주택자라면 어떤 주택을 임대주택으로 등록하는 게 유리할까. 김 세무사는 “시세차익이 큰 주택은 일반주택으로 남겨 비과세 혜택을 보는 게 낫다”며 “배우자에게 증여한 뒤 임대주택으로 등록하면 취득가액이 높아짐에 따라 매각차익이 줄어드는 만큼 양도세 부담을 줄일 수 있다”고 조언했다.

조정대상지역 내 2주택 이상자가 주택 하나를 임대주택으로 등록하면 나머지 일반주택을 먼저 팔아도 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있다. 다만 지난해 8·2 부동산 대책 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건을 채워야 양도세 비과세가 적용된다. 또 공시가격 6억원 이하 임대주택만 양도 시 주택 수에서 배제되기 때문에 6억원 초과 임대주택은 먼저 매각하고 나머지 일반주택을 팔아야 전체 세금을 줄일 수 있다.

임대주택 외에 일반주택을 2채 보유하고 있다면 중과대상이다. 김 세무사는 “이 경우 9억원 초과분에 대해 장기보유특별공제를 적용하지 않고 3주택 중과세율을 적용한다는 게 과세당국의 해석”이라며 “9억원 초과 일반주택 매도 시엔 주의해야 한다”고 강조했다.

◆증여 등 절세방안

고액자산가나 고령층은 며느리나 사위 증여로 세금 부담을 분산하는 전략이 필요하다고 조언했다. 자녀 증여 이후 10년 이내 증여자가 사망할 경우 상속세로 재산정되지만, 며느리 사위 손자·손녀 증여는 그 기간이 5년 이내로 단축되기 때문이다.

9·13 대책에서 대출규제가 엄격해진 만큼 3억원 정도의 여유자금을 1.3% 저리로 자녀에게 빌려줘 투자하도록 하는 방안도 제시했다. 세법상 시중 적정이자율(4.6%)과 자녀 간 차용 시 이자의 차이가 연 1000만원 미만이면 증여로 보지 않기 때문이라는 설명이다.

허란/이정선 기자 why@hankyung.com

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