9·13 부동산대책 - 전문가 진단

1주택자도 추가 대출 막혀 단기적 매수세 둔화
유동자금 많아 상가·꼬마빌딩 '풍선효과' 예상
집주인 稅부담 전가 땐 전·월세시장 들썩일 수도
중장기 효과 불확실…다음주 공급대책에 달려
부동산 전문가들은 정부의 ‘9·13 주택시장 안정대책’이 그간 서울 위주로 급등한 주택시장 투자 심리에 제동을 걸 것으로 내다봤다. 대책이 대출 규제와 종합부동산세, 양도세 등을 아울러 신규 매수에 부담을 줄 것이라는 평가다. 그러나 중장기적 정책 효과를 보기 위해선 구체적인 추가 공급 대책이 필수라는 데 의견이 모였다.

◆“급등세 일단 제동”

부동산 전문가들은 9·13 대책으로 단기적 관망세가 나타날 것으로 전망했다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “서울 주택 주요 구매층은 1~2주택자인데, 이번 대책으로 이들에게 적용되는 규제가 여럿 생겼다”며 “입지가 더 좋거나 넓은 집으로 이사하려던 실수요 1주택자도 추가 대출이 막혀 이사 갈 집을 사기 어려워지고, 이 영향으로 단기적으로 매수세가 약해질 것”이라고 분석했다. 다주택자도 당분간 지갑을 열기 힘들다는 분석이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “종부세 부담, 2주택자 이상 신규 대출 금지로 다주택자가 쉽사리 투자에 나서기 어려운 환경이 됐다”며 “세법 개정을 위해선 국회 입법 과정을 거치는 등 시간이 걸리므로 당분간 주택 시장이 눈치보기 장세에 들어가 거래량이 줄 것”이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “다주택자를 겨냥한 규제가 많고 공시 가격의 실거래가 비중도 확대될 예정이어서 다주택자는 주택을 추가 구입하는 데 부담을 느낄 것”이라고 봤다.

‘똘똘한 한 채’ 투자 수요도 당분간 잦아들 전망이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “9·13 대책 이후엔 실수요자라도 실거주를 2년 이상 할 수 있는지 따져보고 집을 사야 한다”며 “특히 고가주택은 실거주 요건을 충족하지 못할 때 주택담보대출이 막혀 신규 수요가 진입하기 어려워졌다”고 말했다.
◆장기 효과는 미지수

9·13 대책의 중장기적 집값 안정 효과는 불투명하다는 것이 전문가들의 중론이다. 이상우 애널리스트는 “세 부담을 감수하고 기존 주택을 팔면서까지 새 아파트에 살고 싶어하는 사람이 많다면 인기 단지엔 매수세가 더 몰릴 가능성이 있다”며 “서울 상승률이 한풀 꺾이더라도 효과가 지속될지는 두고봐야 한다”고 말했다. 세금 중과가 별 영향을 못 줄 것이라는 의견도 나왔다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 “종부세는 개정 절차를 밟아야 하고, 법원 판결 등에 따라 내용이 달라진 선례도 있어 실제 제도의 장기 지속 가능성부터 따져봐야 한다”며 “단기적 매수 심리엔 압박을 줘도 장기적으로는 효과가 크지 않을 수 있다”고 지적했다.

주택시장 규제가 강해지면서 풍선 효과와 부작용이 나타날지 모른다는 우려도 제기됐다. 양지영 R&C 연구소장은 “자산가들은 주요 입지 유망단지는 여전히 팔지 않고 보유할 것”이라며 “늘어난 세 부담을 세입자에 전가해 전·월세 임차시장 불안을 낳을 가능성이 있다”고 말했다. 박원갑 위원은 “시장 유동자금이 많은 만큼 규제가 강화된 주택 시장을 피해 상가 또는 꼬마빌딩으로 매수세가 몰릴 가능성이 크다”고 내다봤다.

◆추후 공급대책이 관건

전문가들은 이번 대책이 수요 규제 위주여서 한계가 있다고 지적했다. 정부는 이르면 다음주 추가 대책으로 주택공급 방안을 발표할 예정이다. 양지영 소장은 “서울은 주거 수요가 계속 모이는 곳이기 때문에 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 다시 상승세가 이어질 수 있다”며 “추후 입지 좋은 곳을 중심으로 구체적인 공급 계획이 나온다면 주택 가격 상승폭이 둔화되겠지만 그렇지 않으면 매수세가 다시 살아날 것”이라고 말했다. 홍 팀장은 “수요자는 장기적으로 공급대책을 보고 움직일 것”이라며 “단기 관망 이후 주택시장 향배는 결국 주택공급 대책 내용에 달려 있다”고 진단했다.

선한결/민경진/양길성 기자 always@hankyung.com

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