조망·개방감에 인기…이태원·경리단길·해방촌 등서 성업
설치 불가하거나 증축 까다로워…매입 전 꼼꼼히 따져야

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루프톱(rooftop) 시설을 갖춘 꼬마빌딩이 수익형 부동산 시장의 알짜 투자처로 주목받고 있다. 건물 옥상에서 식음료를 팔 수 있다고 봐서다. 도심에서 탁 트인 조망을 누리면서 이색적인 분위기를 연출할 수 있어 창업 아이템으로도 인기가 높다.

서울에선 주로 경리단길, 이태원동, 해방촌 등에 루프톱이 많다. 지형이 비탈져 조망권을 확보하기 쉽고 한강·남산이 잘 보여서다. 하지만 법적·구조적으로 루프톱을 설치할 수 없는 건물을 잘못 사서 낭패를 보는 사례가 속출하고 있어 주의가 필요하다고 전문가들은 지적했다.

◆루프톱도 엄연한 식음료점

서울에 사는 A씨는 최근 용산구에 있는 2층 건물(대지면적 130㎡ )을 매입했다. 1층은 카페를 운영하는 임차인이 있었다. A씨는 2층과 꼭대기 층을 연계한 루프톱 바를 추가할 계획이었다. 주변 건물들 옥상에선 카페나 레스토랑이 성업하고 있었다. 건물을 소개한 중개업자는 “조금만 리모델링하면 임대 면적을 늘려 짭짤한 수익을 낼 수 있다”고 계약을 부추겼다.

하지만 A씨가 매입한 건물은 구조적으로 루프톱 설치가 불가능했다. 건물 꼭대기 공간을 식음업장으로 활용하려면 옥상층으로 용도가 지정돼 있어야 한다. 건축물대장 상 꼭대기 공간이 옥상으로만 돼 있거나 아무런 표기가 없다면 애초부터 증축을 통한 루프톱 설치가 금지된다. 수원 영통구 등 지자체에 따라선 옥상층 증축을 원칙적으로 허용하지 않는 곳도 있다.
관할 지자체의 증축 허가를 받는 과정도 까다롭다. 새로 들어서는 건축물이 주변 일조권을 침해해선 안 된다. 지자체 조례에 따라 주차 공간을 추가로 확보해야 할 수도 있다. 정화조와 하수도 용량이 모자라지 않는지도 따져봐야 한다. 소방법, 식품위생법 등의 기준을 충족하고 나서야 영업 허가를 받을 수 있다.

적법한 절차를 거치지 않아 관할 지자체에 적발된다면 즉시 시정 조치를 받는다. 서대문구청 관계자는 “민원 신고와 항공 촬영을 통해 옥상을 불법으로 증축한 곳을 상시 단속하고 있다”며 “적발 후 시정 명령을 따르지 않을 경우 건축법 80조에 따라 강제이행금을 부과받을 수 있다”고 말했다. 용산구청 관계자도 “건축물 허가를 받지 않은 경우 원칙적으로 영업허가를 내주지 않는다”고 말했다.

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◆매입 전 꼼꼼히 따져야

이미 루프톱 시설을 갖춘 건물을 매입할 때도 주의해야 한다. 불법 증축 시설일 수 있다. 전문가들은 건물 매입전 임대인의 영업신고증을 확인해아 한다고 강조했다. 영업신고 면적에 비해 실사용 면적이 과도하게 넓다면 불법 증축을 의심해 볼 수 있다. 관할 지자체에 해당 영업소가 적법한 영업 허가 절차를 밟았는지도 꼼꼼히 확인해야 한다.

불법 증축 사실이 적발되면 책임 소재를 따지는 일이 쉽지 않다. 이전 건물 소유주가 불법 공간을 만들었을 수도 있고, 이전 임차인이 임의로 설치했을 수도 있다. 서로 책임을 떠 넘기는 경우도 있다. 이럴 경우 기대했던 임대 수익을 올리기는 커녕 잘잘못을 따지기 위한 소송까지 감수해야 한다. 염정오 점포라인 상권분석사는 “법정에 가더라도 불법 증축 사실을 모르고 계약을 체결했다는 사실을 스스로 입증해야 한다”고 말했다. 최성호 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “최근 꼬마빌딩 투자 수요가 늘면서 피해 사례도 증가하고 있다”며 “건물을 매입하기 전 합법적으로 루프톱 증축이 가능한 건축물인지 꼭 확인해야 한다”고 강조했다.

민경진 기자 min@hankyung.com

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