아파트 규제가 심해지면서 꼬마빌딩으로 매수자의 관심이 이동하고 있다. 풍선효과다. 아파트를 누르니 규제가 덜한 수익형부동산 시장으로 관심과 자금이 몰리는 것이다. 현 정부가 부활시키거나 신설한 아파트 규제는 다주택자 양도세 중과, 재건축 허용 강화, 주택담보대출 억제, 분양권 전매 금지, 청약 자격 강화 등 열거하기 어려울 정도로 많다. 수익형부동산에 대한 규제는 임대사업자대출규제(RTI) 정도다. 대출을 안 해주는 것이 아니라 과도한 대출을 자제시키기 위한 제도로 아파트 규제에 비하면 매우 가벼운 내용이다. 수익형부동산으로 자금이 몰리는 것은 당연한 결과다. 현장에서도 이런 변화가 느껴진다.

최근 결혼한 신혼부부를 매수자로 만났다. 둘 다 전문직 종사자이고 적지 않은 근로소득이 있는 부부였다. 그들은 결혼 전 각각 아파트를 가지고 있었고, 결혼으로 일시적 1가구 2주택이 됐다. 이런 경우 5년 이내에 둘 중 하나를 팔면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다. 이 신혼부부는 아파트 한 채는 거주하고 나머지 한 채는 팔아서 꼬마빌딩에 투자하기로 했다. 어느 아파트를, 언제 팔아야 하는지, 팔면 어느 정도 규모의 꼬마빌딩을 살 수 있는지 문의해 왔다.

아파트 매도 시기는 이를수록 좋다. 위에서 말한 풍선효과로 매수자의 관심은 주거형부동산에서 수익형부동산으로 옮겨가고 있다. 아파트를 팔고 손에 쥐는 돈은 10억원 정도인데 대출을 끼고 살 수 있는 꼬마빌딩은 20억원 정도다. 서울 강남권의 꼬마빌딩을 매입하기에는 부족한 금액이어서 최근 뜨는 지역의 꼬마빌딩을 알아보기로 했다.
임대소득이 많이 발생해도 종합소득세 납부 대상자로 최고 세율구간에 있기 때문에 세후소득까지 생각해 임대소득보다는 향후 양도소득을 극대화하는 방향으로 매입하기로 정했다.

또 다른 매수자는 금융권에 종사하는 분으로 서울 잠실 쪽에 아파트를 대출 없이 보유하고 있다. 자녀 교육 때문에 잠실로 이사왔다가 작년에 막내가 대학에 진학하면서 더 이상 사교육의 중심인 강남권에 있을 필요가 없어졌다고 한다. 이 투자자는 현재 거주하고 있는 아파트를 전세 놓고, 전세금 8억원과 보유 중인 현금 3억원 등 총 11억원으로 제일 위층에 거주할 수 있는 상가주택을 찾기로 했다.

많은 대출은 부담스럽고 매매금액이 15억원 정도인 매물을 찾기로 했다. 서울 외곽 역세권에서 5분 정도 거리의 동네 상권 또는 적당한 가구수의 아파트 단지 앞에 있는 꼬마빌딩을 우선순위로 물색했다. 매매가격이 크게 오르진 않지만 저층 부분에서 임대소득이 꾸준히 발생하는 매물로, 노후를 준비하는 이들에게 제격이기 때문이다.

오동협 < 원빌딩 대표 >

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