이광훈의 家톡 (8) 터 잡는 일이 집짓기의 반이다

교외 주택 건축은 집터만 잘 고르면 반은 시작한 셈이다. 교외 단독주택지는 도심 아파트와 달리 개인적 주관에 따라 터를 잡기 때문에 취향과 조건이 맞는 임자를 만나지 못하면 되팔기가 힘들다. 집을 지을 때도 그렇지만 터를 고를 때도 되팔 가능성을 염두에 두고 골라야 한다. 내 생각이 아니라 남의 눈으로 봐야 하는 이유다. 우선 챙겨야 할 것은 집을 제대로 지을 수 있는 조건을 갖췄느냐는 것이다.

땅의 관상과 족보를 제대로 따져야 한다. 관상은 지적도와 지형도를 통해 볼 수 있다. 족보는 소유권과 이용권에 관한 것이 있다. 소유권에 관한 족보가 등기부라면 이용권에 관한 족보는 토지이용계획확인서다. 집터로서의 효용가치를 따질 때는 등기부보다 토지이용계획확인서를 더 정밀하게 살펴봐야 한다. 이 한 장의 서류에는 용도지역, 지목을 비롯해 기타 규제사항이 명시돼 있다. 광역자치단체별로 관리하는 인터넷 부동산정보조회 시스템에 들어가면 간단하게 확인할 수 있다.

지목상 대지라면 집을 지을 기본 요건은 갖췄겠지만, 이보다 더 중요한 것이 진입로 확보 여부다. 길이 나 있고 이용이 가능한 것을 현황도로라고 하는데 이것만 보고 땅을 덜컥 계약하는 사람이 의외로 많다.

현황도로라 하더라도 도로의 실제 형상에 맞게 지적 분할이 돼 있어야 하고, 지목이 도로로 지정돼 있어야 하며, 사도(私道)가 아니라 공로(公路)로 누구나 사용 가능한 길인지 반드시 확인해야 한다. 도로부지 소유권이 개인에게 있다면 사도일 경우가 많지만, 도시계획 절차를 거쳐 도로 고시가 된 경우는 개인 소유라 하더라도 공로로 간주된다. 관할 시·군청 건설과 또는 도로과에 확인이 필요한 부분이다.
분명히 진입로가 나 있어서 땅을 샀는데 막상 집을 지으려 하니 땅주인이 경운기로 길을 막거나 토지사용승낙서를 받아야 건축 허가를 받을 수 있는 경우가 다반사다. 또 도로로서의 조건을 모두 갖추고 있더라도 도시계획구역의 경우는 상하수도 시설이 돼 있지 않으면 건축허가를 내주지 않도록 조례로 규제하는 지방자치단체가 많다. 모든 문제를 다 해결해도 측량을 해보면 도로폭이 건축허가 기준에 미달하는 경우도 있다.

길이 있다고 해서 다 해결된 것은 아니다. 풍광 좋은 곳만 지나치게 찾다 보면 기존 취락지와 떨어진 곳이 많은데 일정 거리를 넘어서면 전기·통신 가설비가 기하급수적으로 늘어나 배보다 배꼽이 더 커질 가능성이 있다. 외딴곳에 전신주를 새로 가설하려면 수익자 부담 원칙에 따라 가설 비용을 부담해야 하기 때문이다. 마을 상수도 공급지역이 아니면 지하수 관정 공사비도 만만찮게 들어간다.

이런저런 부대비용을 고려하면 기존 마을의 생활기반 시설을 이용할 수 있는 곳이나 기반 시설이 잘돼 있는 땅을 고르는 것이 땅값이 좀 비싸더라도 오히려 품을 줄일 수 있다. 풍광이 좋은 경사면은 토목공사비도 무시할 수 없다.

이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >

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