Let"s Study - 부동산 리모델링(1)

기존 건물 증축할 경우
주차대수 산정에서 제외
신축보다 더 큰 건물 가능
필자는 최근 서울 연희동의 오래된 단독주택 밀집지역을 걸었다. 골목 여기저기에 공사 현장이 참 많았다. 기존 건물을 허물고 새로 짓는 원룸 신축 현장도 있고, 상가로 개조하는 리모델링 현장, 기존 주택의 증축 현장도 보였다. 필자는 직업상 노후 주택 골목을 10년 넘게 돌아다녔는데, 그동안 분명히 달라진 점이 있다. 신축 현장보다 리모델링 현장이 급속도로 증가했다는 점이다. 다음날 찾은 부산 광안동 골목 역시 신축보다 리모델링 현장이 더 많아 보였다. 리모델링에 관심이 최근 이렇게 높아진 이유는 무엇일까. <사진1, 2>

(1) 주택 2층 공사 전 내부 전경. 2층 복도 오른쪽에 안방 공간이 있었다.

(2) 주택 2층 공사 후 내부 전경. 복도 오른쪽에 있는 안방 벽체를 일부 철거해 넓은 주방으로 개조했다.

다음과 같은 몇 가지 주요 이유가 있다.

첫째, 리모델링은 신축에 비해 경제적으로 매우 유리하다. 기존 골조를 살리기 때문에 공사비나 기간을 확실히 단축시킬 수 있다. 요즘 같은 저성장 시대에 비용을 줄이는 경제성은 가장 매력적인 요소 중 하나일 것이다. 투자자들이 리모델링을 선호하는 것도 바로 이 점 때문이다.

둘째, 신축보다 더 큰 건물을 지을 수 있다. 기존 건물을 증축할 경우 주차대수 산정에서 제외된다. 사실 건물 규모는 건폐율이나 용적률보다 주차장법상 주차대수에 의해 좌우된다. 그래서 기존 건물은 주차대수에 산입되지 않는 증축이 신축보다 더 큰 공간을 창출할 수 있다. 이 점은 소규모 주택일수록 더 중요하게 작용한다.

셋째, 옛 건물이 풍기는 과거 분위기는 신축으로 쉽게 만들어낼 수 없다. 최신 기법으로 새롭게 지은 깨끗한 건물은 주변에 수없이 많다. 그러나 신축 건물은 역사적 가치를 표현하기 어렵다. 반면 리모델링으로 새롭게 단장한 건물은 과거의 기억과 역사를 그대로 품고 있다. 우리는 그 건물을 보면서 추억을 떠올린다. 신축으로는 표현할 수 없는 매력인 것이다. 이런 점은 다른 건물보다 더 눈에 띄어야 하는 상가건물에는 필수적인 요소일 수 있다. <사진3>

(3) 증축한 상가건물 외부 전경. 왼쪽의 기존 주택을 그대로 보존하고 오른쪽 공간에 증축해 건폐율과 용적률을 최대한 이용했다.

넷째, 리모델링은 도시재생에 잘 어울리는 작업이다. 오래된 단독주택 밀집지역을 아파트, 빌라 또는 원룸으로 바꿔 마을이 파괴되고 주민들이 흩어지는 모습을 지금까지 많이 봐왔다. 진정한 도시재생은 마을 주민들이 원래의 터전에서 더불어 살 수 있는 공간을 마련하는 것이다. 이런 작업에 리모델링이 잘 어울린다.

다섯째, 리모델링은 환경을 보존하는 작업이다. ‘건축혁명: 건강과 생태계에 대한 관심에서 시작된 건축의 변화’의 저자 데이비드 루드먼과 니콜라스 렌슨에 따르면 건물이나 시설물 자재로 세계에서 매년 30억t 이상의 원자재가 소모되고 있다. 이것은 인류 전체 자원 소모량의 40%에 해당한다고 한다. 리모델링은 건설 폐기물을 그나마 줄여 환경을 보존하는 작업인 것이다.

이처럼 리모델링은 신축 이상으로 장점이 많은 건축 작업이다. 그러나 리모델링은 관련 용어의 정의조차 제대로 이해되지 못하고 있는 것이 현실이다. 이제 우리의 주거와 부동산 투자에 아주 밀접하게 다가온 리모델링을 제대로 알아볼 필요가 있다.
■ 리모델링 용어 정리

◆리모델링 : 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다. 리모델링은 기존 건축물이 현행 기준에 부적합하더라도 노후화를 억제하고 기능개선을 촉진하기 위하여 건폐율, 높이제한 등의 건축기준을 일부 완화하는 특혜를 주고 있다. 모든 건축물을 대상으로 하는 것이 아니라 15년 이상 된 건축물에 대해서만 기준이 완화된다.

◆대수선 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 · 변경하거나 증설하는 것을 말한다.

◆증축 : 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

◆건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율

◆용적률 : 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비율 (표준국어대사전)

◆골조 : 건축물에 작용하는 하중을 견디는 구조로 이루어지고, 건물에 안정감을 주는 부재들의 조합 (브리태니커 비주얼사전)

이종민 < 리노하우스 대표 >

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