경제적 자유(12) '족장' 차원희 씨 인터뷰

차원희 씨(필명 족장). 최혁 기자

“원래 공부를 잘해서 투자에 성공했냐고요? 학창시절 내내 운동만 했습니다. 그 다음엔 백수였고요.”

차원희 씨(사진·필명 족장)는 부동산 전업투자자들 가운데서도 이력이 독특한 편이다. 원래는 촉망받던 유도선수였다. 탄탄대로였지만 어느 날 갑자기 도복을 벗었다. 공부를 하기 위해서였다. 그가 서른 즈음에 난생처음 매달린 공부는 경매였다. 백수가 된 아들이 기껏 시작한 공부가 부동산이었으니 부모님은 당연 못마땅해했다. 하지만 7년이 지난 지금은 그의 성공을 의심치 않는다. 독학을 통해 1700만원으로 시작한 투자 규모가 수십억원대까지 커졌기 때문이다.

차 씨는 경매를 통해 상가만 집요하게 공략한다. 아파트보다 투자 가치가 높고 위험도는 낮다고 보기 때문이다. 그는 자신이 경제적 자유를 이룬 비결에 대해 “월세 수익보다 시세차익을 노렸기 때문”이라고 말한다. 12일 집코노미가 그를 만나 상가 투자 노하우에 대해 들어봤다.

▶임대수익이 아니라 차익에 투자 초점을 맞췄다.

“월세 몇백만원 받아서 어느 세월에 목돈을 만들겠나. 전문가들은 흔히 현금흐름을 위해 상가에 투자하라고 한다. 하지만 난 매각차익에 초점을 맞추라고 한다. 벌어들인 돈을 계속 투자해 투자 규모를 키우고 있다. 주로 1년 안에 매각하는 걸 염두에 두고 투자하는 편이다. 월세수익은 차익 실현 전까지의 보너스 개념이다. 최근 일산신도시의 한 코너 상가에 편의점이 3.3㎡(평)당 월 임대료 75만원에 들어오기로 얘기가 됐지만 위약금을 내고 그보다 낮은 임대료에 휴대전화 대리점을 들였다. 편의점은 두 칸짜리 상가 가운데 한 칸만 임대하는 조건인 반면 대리점은 두 칸 모두 임대하는 조건이어서다. 월세만 탐냈다면 편의점을 받았을 것이다. 하지만 매각을 고려했을 땐 상가가 공실 없이 우량 임차인으로 꽉 찬 게 중요하다.

상가는 오래 보유할수록 수익률이 낮아지거나 공실 등의 변수가 생기기 마련이다. ‘경매의 꽃’은 권리분석이 아니라 매각이라고 본다. 요즘은 권리분석을 대신 해주는 곳도 많다. 저렴하게 매입할 수 있는 게 경매의 특징이라면 가치를 끌어올려 되파는 게 장점을 십분 활용하는 투자다.”

▶운동을 그만두고 전업투자자로 전향한 이유가 있나.

“실업유도에선 정상급에 올랐었지만 올림픽이나 아시안게임에 나서진 못했다. 같은 체급에 김재범이라는 당대 최고의 선수가 존재했기 때문이다. 더 큰 무대로 나가지 못하다 보니 언제부턴가 운동을 ‘버티기’식으로 하고 있더라. 선수생활을 그대로 이어갈 것인가 고민하던 중 경매를 알게 됐다. 경락자금 대출은 많게는 90%까지 가능했다. 소액으로 시작할 수 있다는 게 매력이었다. 2년가량 독학을 병행하다 보니 나중엔 오히려 운동하는 시간이 아까웠다. 그래서 전업투자자의 길을 택했다. 당시엔 무모한 ‘자발적 백수’의 길이라며 만류하는 사람들도 있었지만 7년이 지난 지금 돌이켜보면 경제적 자유의 첫걸음이었다.”

▶주종목으로 상가를 선택한 이유는

“수익형 부동산 가운데 감정노동이 가장 덜한 게 상가다. 다가구주택이나 원룸, 오피스텔 투자의 경우 대부분의 투자자들이 관리 때문에 힘들어한다. 수리, 공실 등 지출 항목은 갈수록 늘어나고 분리수거와 주차장 등 생각지 못한 분쟁도 많은 편이다. 이 같은 점에서 상가는 피로도가 낮다. 일부 영세상가를 제외한다면 임대인이 임차인과 만날 일은 두 가지밖에 없다. 임대료를 올릴 때와 점포가 나갈 때.”

▶투자할 만한 상가를 선별하는 방법이 있나.

“우선 배후 단지가 있다면 가구수가 얼마나 되는지, 이동경로는 어떤지 파악해야 한다. 같은 상권에서도 흘러가는 자리와 소비하는 자리는 다르다. 역세권 상가의 경우 유동인구가 많지만 그만큼 비싸고 입찰 경쟁도 치열하다. 가장 좋은 건 아파트 단지가 감싼 ‘항아리상권’이다. 소비할 곳은 정해졌는데 상권 확장은 힘들다 보니 수요가 늘 공급을 초과한다. 그 가운데서도 전면상가만 투자한다. 후면상가는 홍보가 까다롭고 향후 환금성도 낮다.”

▶1층만 투자하나.

“반드시 그렇지는 않다. 층이 올라갈수록 임차인을 맞추는 게 제한되지만 상권의 특징을 이해하면 얘기가 달라진다. 예컨대 근린상가에 들어선 학원이라면 3층 이상이어도 투자가치가 높다. 단지 내 상가 학원의 특성상 수강생의 변동이 크지 않고 그만큼 임대수익이 안정적이기 때문에 되팔기도 쉽다.

지하상가에도 선별적으로 투자한다. 이땐 임차인을 구할 수 있다는 확신이 있어야 한다. 예를 들어 기존 임차인이 인테리어에 큰 비용을 들인 지 얼마 지나지 않을 때라면 낙찰자와 재계약을 할 가능성이 아주 높다. 최근 2억2000만원에 낙찰받았던 한 지하 만화카페를 3억6000만원에 매도하기까지 5개월밖에 걸리지 않았다. 낙찰 시점을 전후로 임차인이 인테리어에 1억5000만원을 쓴 경우였다. 매수인 입장에서 보면 임차인이 당분간은 나가지 않을 가능성이 높기 때문에 구미가 당길 수밖에 없다.”

▶상가 투자의 체크 포인트는.

“상가는 임차인의 매출을 파악한 후 입찰하는 게 중요하다. 납품업체를 통해 납품량을 알아보는 방법도 있고, 카페라면 영수증 대기번호를 통해 추산하는 방법도 있다. 중개업소를 통해 주변 상권 임대료를 조사하는 건 기본이다. 적정 임대료를 산출해야 이를 수익률로 역산해 합리적인 입찰가격을 정할 수 있다. 수익률은 지역별 편차가 크고 개별성도 있는 만큼 일반화해선 안 된다. 서울 강남 1층 상가의 수익률이 연 3%대라지만 위치와 점포의 상태별로 제각각이다. 모두 다 연 3%대 임대료를 받고 있다고 생각하면 착각이다. 특히 서울 마곡이나 인천 송도처럼 상가 대부분을 중개업소가 점유한 지역들의 경우 임대료 자체가 왜곡된 경우도 많다. 입주장이 끝난후 중개업소가 빠지고 나면 그만큼의 임대료가 나오지 않는다.”

텅텅 빈 서울 마곡동의 한 상가건물. 한경DB

▶투자자들이 상가 투자에서 많이 실수하는 부분은.

“특정 업종을 들일 목적으로 낙찰을 받았다가 낭패를 보는 경우가 왕왕 있다. 원하는 점포가 입점 가능한지 체크해야 한다. 유흥업소의 경우 임차인에게서 영업허가증을 확보하는 게 중요하다. 임차인이 바뀌면서 이를 양수받지 못한다면 다시 허가받는 데 까다로운 제약이 많기 때문이다. PC방도 이와 마찬가지다. 학교 주변이라면 정화구역에 들어 허가가 거의 안 난다. 그런데도 성업 중인 PC방이 있다면 대부분은 개교 이전에 개점한 경우다. 한 건물에서 점포끼리 충돌하는 걸 막기 위해 영업 가능한 업종을 지정하는 경우도 있다. 이걸 모르고 중복 점포를 들이면 소송이 들어오기도 하기 때문에 반드시 알아봐야 한다.

투자 대상 상가의 관리비 미납 여부도 점검해봐야 하는 사항이다. 상가 관리비가 밀릴 땐 적게는 몇 백만원부터 많게는 수천만원까지 단위가 높다. 낙찰자 입장에선 경매의 메리트가 상쇄된다. 결국 현장에 답이 있다. 평소 중개업소 문턱이 닳도록 드나들면서 거래를 할 사람이란 인상을 심어주다 보면 경매물건이 나오기 전에 귀띔해주거나 적절한 입찰가를 알려주기도 한다. 이들은 모두 자신의 네트워크 자산이 된다.”

▶공실을 줄이는 노하우는.

“자신이 입찰할 물건뿐 아니라 주변 공실도 눈여겨봐야 한다. 유명한 맛집을 낙찰받더라도 주변에 공실이 있다면 임차인에겐 대안이 생긴다. 이때 인근 임대인이 인테리어 지원 등의 조건으로 임차인을 빼간다면 깡통을 차게 되는 셈이다.

임차인이 상가의 가치를 높이고 이로 인해 매각 때 값을 높여 받을 수 있는 만큼 공실을 줄이기 위해선 적절한 타협도 필요하다. 임차인의 영업에 부침이 생겨 임대료를 내기 힘든 상황이라면 한두 달치를 삭감해주는 렌트 프리도 고려해봄직하다. 멀리 봤을 때는 월세를 조정하는 것보다 낫다.

그래도 공실을 피하지 못했을 땐 무보증 단기 월세인 ‘깔세’를 받는 방법도 있다. 깔세를 주면서 새로운 임차인이 들어오길 기다리는 것이다. 깔세는 단기공실을 해결할 수 있는 아주 유용한 수단이다. 깔세 임차인들은 룰을 정확히 지킨다. 월세도 제때 내고, 계약기간이 지나면 바로 나간다. 적극적으로 깔세 임차인을 소개받을 것을 권한다. 만약 깔세가 들어온다면 상가의 위치가 좋다는 방증이다. 깔세 임차인들은 입지가 좋은 곳에만 들어온다.”

▶신도시 분양상가는 투자할만 한가.

“분양상가는 세 번은 망해야 제값을 찾는다는 말이 있다. 고분양가였던 일부 지역 상가들은 앞으로 경매에서 많이 보게 될 물건들이다. 업계에서조차 ‘완판(완전판매)될 경우 가격책정을 잘못한 것’이란 말이 나올 정도다. 그나마도 1층은 좀 팔리는 편인데 2층은 판매가 영 신통치 않다 보니 쪼개서 판다. 투자자 입장에선 분양가가 낮아보이는 착시현상이 일어난다. 하지만 사실 2층에서 전용면적 33㎡ 남짓으론 임대를 놓을만한 게 없다. 그러다 보니 구분상가 여러 채에 걸쳐 한 점포를 들이는 식으로 모르는 사람들끼리 공동투자를 하게 되는데, 서로의 사정이 달라 임대료를 맞추는 데 난항을 겪는다. 임대인 한둘이 무너지면서 수익률이 내려가고 결국엔 상권이 무너지는 경우가 많다.

분양업체가 홍보하는 수익률도 다시 계산해봐야 한다. 분양상가에 국한된 얘기는 아니지만 시장에서 말하는 상가 수익률 계산엔 허점이 많다. 예컨대 7억원짜리 상가에 대출금이 3억원이라면 통상 나머지 실투자금 4억원에 대한 수익률로 얘기한다. 하지만 대출을 포함한 가격에 취득세를 더해 총 취득가액을 구하고 이 금액을 기준으로 월세를 따져야 정확한 수익률이 나온다. 취득세도 내주머니에서 나가는 돈이다. 팔 때 돌려받지도 못한다. 투자원금에 포함되는 것이다.”

차원희 씨(필명 족장). 최혁 기자

▶포트폴리오에 아파트는 없나.

“아파트 투자를 공기밥에 비유하는 편이다. 밥을 먹듯 꾸준하게 투자하되 과식하지 않는다. 다만 지역 수급과 분위기를 꿰고 있어야 하기에 거주하고 있는 지역에서만 투자하고 규모도 크지 않다. 실질적인 수익은 상가에서 많이 낸다.

전세를 끼는 ‘갭투자’를 통해 수십채를 보유한 이들이 주변에 많다. 하지만 대부분은 불안감을 갖고 산다. 세입자가 나가면 보증금을 돌려줘야 하는 데다 전셋값이 떨어질 가능성도 있어서다. 시장 변동성에 대한 부담과 정책적인 리스크가 크기 때문에 비중이 클수록 위험하다고 보는 편이다.”

글=전형진 기자 withmold@hankyung.com
사진=최혁 기자 chokob@hankyung.com

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