업무용 부동산은 부가세 과세
일반임대로 등록하면 환급 가능

부동산에 대한 부가가치세 이야기를 하고자 한다. 부가가치세는 원칙적으로 최종 소비자가 납부하는 세금이다. 다만 제품 가격에 포함해 징수하기 때문에 인지하지 못하는 경우가 많다. 사업자는 거래금액의 10%에 상당하는 부가가치세를 소비자를 대신해 받은 뒤 이를 신고하고 납부한다.

다만 재화나 용역을 공급받는 소비자가 사업자인 경우 부가가치세를 신고하는 과정에서 본인이 부담한 부가가치세를 공제 또는 환급받는다. 사업자의 신분으로 분양을 받으면 오피스텔이 완공될 때까지 임대수입은 없고, 분양대금만을 납부하기 때문에 사업자로서 부담한 부가가치세는 전액 환급된다. 그리고 완공 후 임대를 시작하면 임대료의 10%에 상당하는 부가가치세를 임차인으로부터 징수해 납부한다.

부가가치세는 불공평한 세금이다. 소비자의 소득과 소비수준을 고려하지 않고, 10% 단일세율로 부과하기 때문이다. 이러한 불공평을 보완하기 위해서 세법에서는 일반적으로 누진세율을 활용한다. 부가가치세는 면세를 활용해 불공평을 보완한다. 소득 수준에 상관없이 국민들이 반드시 소비해야 하는 기초생필품에 해당하는 재화나 용역은 부가가치세 과세대상에서 완전히 제외시켜 부가가치세가 갖고 있는 역진성을 보완한다.

부동산에도 기초생필품의 성격으로 부가가치세가 과세되지 않는 대상이 있다. 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택과 주택임대 용역은 기초생필품적인 성격으로 구분해 부가가치세를 면제해준다. 그래서 전용면적 85㎡ 이하의 아파트를 분양으로 취득할 때 분양계약서에 부가가치세라는 단어가 나오지 않는다.

주택의 임대도 무주택자가 소비자의 대부분을 구성하기 때문에 주거생활의 안정을 위해서 부가가치세 면세대상으로 구분한다. 주택의 면적, 주택의 가격, 그리고 주택의 숫자와 상관없이 주택임대 용역은 부가가치세 면세대상으로 구분한다. 토지 역시 부가가치세가 과세되지 않는 면세대상이다.
토지는 세법상 부가가치를 창출하는 필수요소로 판단한다. 때문에 오피스텔을 분양으로 취득하는 경우, 분양가격에 포함된 토지를 제외한 건물에 대해서만 부가가치세를 과세한다.

오피스텔은 법률상 업무용 부동산이다. 그래서 주거용이라 하더라도 면적이나 가격에 상관없이 건물은 부가가치세가 과세된다. 아파트의 경우 국민주택규모 이하는 면세로 구분되는 것과 비교된다. 다만 오피스텔은 일반과세자로 사업자등록을 내는 경우, 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있다.

그런데 가끔 일반과세자로 사업자등록을 내고 주거용으로 임대하는 경우를 본다. 이것은 세무적으로 문제가 될 수 있다. 주택의 임대는 위에서 설명한 것과 같이 부가가치세 면세대상이기 때문이다. 면세사업자는 부가가치세를 납부하는 사업자가 아니기 때문에 환급도 받을 수 없다. 면세사업자는 본인이 부담한 부가가치세를 부동산 가격의 일부로 인식해야 한다.

때문에 오피스텔은 구입하는 단계부터 주거용으로 임대할 것인지, 업무용으로 임대할 것인지 명확하게 결정해야 한다. 업무용으로 임대할 계획이면 건물에 부과된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 하지만 4.6%에 상당하는 취득세를 내야 한다. 반면 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔을 구입하면서 주거용으로 임대할 계획이면 임대주택등록으로 4.6%에 상당하는 취득세를 100%(취득세가 200만원을 초과하는 경우는 85%) 감면받을 수 있다.

다만 건물에 부과된 부가가치세의 환급은 불가능하다. 특히 부가가치세 환급을 위해서 일반과세자로 사업자등록을 냈으나 주거용으로 임대하는 것은 세무적으로 상당히 위험하다. 세무서에서 이러한 내용을 인지하는 경우, 환급받은 부가가치세를 추징하는 것에서 그치지 않는다. 해당 오피스텔이 주택의 숫자에 영향을 주기 때문에 매각하는 다른 주택의 양도소득세 비과세 또는 중과세에 직접적인 영향을 줄 수 있다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >

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