부담금 산정방식 논란

수천가구 대단지와 가격 비교
반포현대 재건축초과이익환수제 부담금 산정 방식에 허점이 많다는 지적이 나오고 있다.

국토교통부에 따르면 재건축초과이익환수액은 준공 시점의 새 아파트 가격에서 재건축 개시 시점 당시 아파트 공시가격, 정상주택가격 상승분 총액, 공사비 등을 뺀 차액에 부과율을 곱해 산정된다. 이 중 고정값은 과거 수치인 개시 시점 주택가액 한 항목뿐이다. 재건축추진위원회가 설립 인가를 받은 해의 1월1일 기준 공시가격에다 추진위원회 설립 시점까지의 가격상승분을 더해 계산한다. 2015년 4월 추진위 인가를 받은 반포현대는 그해 1월 가구별 감정가액이 4억6800만원이었다. 서초구는 그해 4월까지 가격상승분을 고려한 평균 집값을 4억7825만원으로 계산했다.

서초구청은 준공 시점의 새 단지 집값 총액을 1155억원으로 추산했다. 조합원분양분 977억원, 일반분양분 162억원, 임대주택 인수가격 16억원 등을 합한 금액이다. 가구당 공시가격이 12억원 수준이라는 계산이다. 전용 82㎡ 시세를 16억원대로 추산하고 여기에 75% 비율을 적용했다.

시세 전망엔 센트럴푸르지오써밋(751가구), 반포자이(3410가구), 반포리체(1119가구) 등 주변 집값 추이를 반영했다. 반포현대가 나홀로 아파트인 점을 감안해 인근 단지의 90~95% 수준으로 가격이 오를 것으로 예상했다. 한 시중은행 부동산 전문가는 “나홀로 아파트가 대형 건설사가 시공한 대단지의 90%대까지 오를 가능성은 높지 않다”고 지적했다.
정상주택가격 상승분의 총액은 공시가격과 정기예금이자율, 인근 주택 가격 상승률 등에 의해 결정된다. 재건축을 하지 않고 그대로 있었을 경우에도 시간 경과에 따라 올랐을 집값 상승분을 개발이익에서 빼주는 항목이다. 서초구는 반포현대 준공 예정 시점인 2020년까지 지역 일대가 연평균 4.1%씩 집값이 오를 것으로 전망하고 추정치를 계산했다. 과거 3년간 주변 단지 집값 오름세의 평균치라는 설명이다.

정비업계 전문가들은 이 항목도 불확실성이 높다고 지적한다. 한 전문가는 “한창 부동산 호황기였던 최근까지의 수치를 향후 2~3년 전망에 똑같이 적용하는 것도 무리가 있다”고 말했다.

개발비용은 조합이 제출한 사업계획안 내용을 인용했다. 이 항목은 공사비, 설계관리비, 조합운영비와 각종 세금 등을 포함한다. 조합은 재건축 비용이 401억8000만원가량 들 것이라고 보고 있다.

개발비용은 조합의 재량권이 가장 높은 항목이기 때문에 아직 관리처분계획을 작성하지 않은 반포현대가 향후 부담금을 줄이기 위해 사업 내용을 일부 수정할 수 있다는 전망도 나온다. 공사비 등에 돈을 더 들이고 단지 가치를 올리면 당장 재건축 이익을 낮출 수 있다.

선한결 기자 always@hankyung.com

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