세법상 공사기간은 임대기간 제외
새 집의 임대기간을 합산해 계산
완공 후 6억 넘어도 세제 혜택

민간임대법은 새로 임대 등록해야

임대주택으로 등록한 주택은 세무 혜택이 많다. 임대를 개시할 당시 기준시가 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하 주택은 임대하는 동안에 종합부동산세 대상에서 제외된다. 또한 세법에서 요구하는 의무임대기간을 채운 뒤 매각하는 경우 양도소득세 중과세 대상에서 제외되고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 가능하다. 다만 2018년 4월1일 이후에 임대주택으로 등록한 주택은 장기임대주택으로 등록한 경우에 한해 그 혜택을 받을 수 있다. 임대주택으로 등록된 주택 외 남은 한 채의 거주용 주택도 세무 혜택이 있다. 2년 이상 거주했다면 임대주택은 주택으로 보지 않고 1가구1주택 양도소득세 비과세를 적용한다. 이런 혜택 때문에 다주택 보유자 중 상당수가 임대주택으로 등록했다.

의무임대기간에 대해서는 실무적으로 혼선이 있는 듯하다. 의무임대기간의 해석을 두고 세법과 민간임대주택특별법(이하 민간임대주택법) 사이에 차이가 있기 때문이다. 개인이나 법인이 주택을 구입해 임대주택사업을 하는 경우 세법이 아니라 민간임대주택법에서 그 내용을 규정한다. 민간임대주택법에서는 임대주택을 의무임대기간에 따라서 단기민간임대주택(이하 단기임대주택)과 장기일반민간임대주택(이하 장기임대주택)으로 구분한다. 그리고 단기임대주택은 4년, 장기임대주택은 8년 이상 의무적으로 임대하도록 규정하고 있다.

세법에서 해석하는 의무임대기간은 조금 다르다. 세법에서는 단기임대주택은 5년, 장기임대주택은 8년 이상 의무적으로 임대해야 종합부동산세와 양도소득세 혜택을 받는 것으로 설명하고 있다. 임대주택으로 등록하는 가장 큰 이유가 세제혜택을 위한 것이기 때문에 단기임대주택의 의무임대기간은 4년이 아니라 5년 기준에 맞춰서 임대해야 할 것이다. 의무임대기간의 주체도 다르다. 민간임대주택법에서는 주택을 기준으로 의무임대기간을 판단한다. 즉, 의무임대기간(4년 또는 8년) 동안에 임대주택을 양도할 수는 없지만 의무임대기간 중이라도 시장 또는 구청장 등에게 신고한 후 다른 주택임대사업자에게 양도할 수는 있다.

반면 세법에서는 의무임대기간을 사람을 기준으로 판단한다. 즉 납세의무자를 기준으로 의무임대기간을 채워야 한다. 민간임대주택법에서는 의무임대기간을 채우지 못하더라도 임대주택사업 지위를 다른 사람에게 이전하면서 주택을 매각할 때 과태료 부과 대상에서 제외될 수 있다. 하지만 양도소득세나 종합부동산세의 혜택을 받을 수 없고 이미 받았던 혜택도 추징될 수 있다.
의무임대기간을 계산할 때 다른 해석이 더 있다. 임대주택으로 등록 후 임대하던 주택이 재건축, 재개발이 진행되는 경우 임대기간을 승계할 수 있을지 여부다. 재건축아파트의 완공 후 임대주택으로 다시 등록해 임대를 개시하면 멸실 전 기존 주택의 임대기간과 통산을 할 수 있는지에 대한 문제다. 또한 멸실 전 기존 주택의 임대를 개시하는 시점에 기준시가가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원) 이하였으면 재건축아파트가 완공된 이후 기준시가가 6억원(수도권 외 지역은 3억원)을 초과하더라도 세제상 혜택을 지속적으로 받을 수 있는지 여부다.

세법에서는 임대주택이 재건축 등으로 철거되면 재건축 공사기간은 임대기간에 포함하지 않는다. 다만 재건축, 재개발 후 신축된 주택의 임대기간을 합산해 의무임대기간을 계산한다. 또한 재건축, 재개발아파트가 완공돼 임대를 다시 하는 시점의 기준시가가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)을 초과하더라도 멸실 전 주택의 임대를 개시할 당시 기준시가가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원) 이하라면 세제 혜택을 받을 수 있는 임대주택으로 판단한다.

민간임대주택법은 다르게 해석한다. 재건축, 재개발 과정에서 기존 주택은 멸실되고 새로운 주택을 취득한 것으로 해석하기 때문에 신규로 임대주택등록을 해야 한다. 주택의 멸실은 민간임대주택법상 임대주택등록의 말소 사유 중 하나이기 때문이다. 예컨대 기존 주택을 장기임대주택으로 등록한 후 4년 동안 임대한 상황에서 재건축됐다면 완공된 재건축아파트를 4년 동안 임대했더라도 동일한 주택이라고 볼 수 있는 근거가 부족하다. 그래서 임대주택법상 멸실 전 주택의 임대기간을 재건축아파트의 임대기간과 통산해 의무임대기간을 판단하기 어렵다.

다만, 민간임대주택법상 의무임대기간 중이라도 임대사업자에게 임대사업을 승계하는 조건으로 주택을 매각하는 것은 여전히 가능하기 때문에 세법상 통산한 임대기간으로 의무임대기간을 채웠다면 양도소득세와 종합부동산세의 혜택은 가능할 것이다.

원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >

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