재건축 부담금 낮추려 고급화로 개발비용 높여
공시지가 상향 요구·추진위 설립시점 미루기도

서울 개포동 개포주공5단지. 한경DB

서울 주요 재건축 추진단지들이 재건축초과이익환수금액 (재건축 부담금) 줄이기에 나섰다. 아직 재건축추진위원회 설립을 하지 않은 단지들은 공시지가 올리기에 나섰다. 준공시점 감정가격과의 격차를 줄이기 위해서다. 추진위 설립 시점도 조절하고 있다. 공시지가가 높은 시점이 유리해서다. 이미 재건축 절차를 밟고 있는 단지들은 ‘1대1 재건축’으로 방향을 틀거나 고급화를 통해 공사비용을 늘리는 방식으로 부담금 줄이기에 나서고 있다.

◆“공시지가 높여달라” 요구… 추진위 설립 늦추기도

재건축 부담금은 준공인가일 기준 조합원의 새 아파트 가격에서 재건축 추진위 설립승인일 기준 아파트 공시가격, 정상주택가격 상승분 총액, 공사비 등을 뺀 차액에 부과율을 곱해 산정한다. 정상주택가격 상승분 총액은 공시가격과 정기예금이자율, 인근 주택 가격 상승률 등에 의해 자동 결정된다. 부과율도 국토교통부가 결정한다.

최근 4년간 아파트 가격 상승세가 가팔랐던 터라 부담금 규모가 클 전망이다. 국토부는 강남권 재건축 단지에 조합원 1인당 최고 8억4000만원에 달하는 부담금이 부과될 수 있다고 경고했다. 조합들이 부담금 줄이기에 적극 나서고 있는 이유다.

추진위 설립을 준비 중인 개포주공 5~7단지 주민들 일부는 이달 초 한국감정원에 ‘공시지가를 상향조정해달라’는 의견을 냈다. 공시지가를 최대한 높여야 향후 준공시점 아파트 가격과의 차이를 좁힐 수 있어서다. 공시지가가 오르면 재산세가 늘어난다. ‘재건축 부담금 폭탄이 늘어나는 재산세보다 더 무섭다’는 것이 공시지가 상향조정을 요구한 주민들의 판단이다.

국토부 실거래가시스템에 따르면 지난 2월 개포주공 6단지 전용 73.02㎡는 15억3000만원(4층)에 거래됐다. 이 단지의 올해 초 공시지가는 7억7600만~8억4000만원이다. 공시지가가 실거래가의 절반 수준이다. 이 공시가격이 시작시점 가격으로 잡히면 새 아파트가 들어섰을 때 조합원들이 막대한 금액의 부담금을 낼 가능성이 높다.

개포주공 5단지는 재건축추진위 설립시점을 내년으로 미뤘다. 개포6·7단지도 사업 일정을 늦추기로 했다. 이들 단지는 당초 오는 5~9월 추진위 구성을 마무리할 예정이었다. 정비업계 관계자는 “올해 공시가격으로 재건축 부담금을 산정하면 세금 폭탄을 맞는다”며 “조금이라도 부담금을 줄이기 위해 추진위 구성시점을 뒤로 늦추는 것“이라고 설명했다.
◆“아파트 고급화하고 ‘1대1 재건축’ 추진”

새 아파트 개발 비용을 높여 부담금을 낮추는 방법은 대부분 조합에서 검토하고 있다. 조합의 재량권이 가장 높은 항목이기 때문이다. 여기에는 공사비, 특화설계비, 조합운영비 등이 포함된다. 한 건설업계 관계자는 “재건축 부담금 부과 대상인 조합들은 예외 없이 이 항목을 두고 셈을 하고 있다”며 “상당수 조합원들도 재건축으로 벌어들인 수익금을 세금으로 내느니 아파트 품질에 투자해 고급화하는 게 낫다고 생각한다”고 말했다. 고급 소재를 쓰고 단지 내 녹지공간·커뮤니티 조성에 투자를 한다면 향후 아파트를 매매할 때 좋은 조건으로 거래할 수 있다는 계산도 깔려있다. 이 관계자는 “동부이촌동의 래미안 첼리투스의 경우 최고급 시설을 갖춘 56층짜리 랜드마크 단지로 재건축을 추진했다”며 “이 때 조합원당 분담금이 평균 5억4000만원에 달했지만 2015년 준공 후 전용면적 124㎡(11층) 가격이 24억원으로 수직상승하는 등 완공 후 가치가 더 높아졌다”고 설명했다.

압구정3구역 재건축 조감도.

1대1 재건축으로 돌아서는 단지도 많다. 강남 재건축 아파트 사업장 중 알짜 입지로 꼽히는 압구정 3구역이 대표적이다. 지난달 3구역 추진위원장 자리에 오른 윤광언 위원장의 선거 공약이 1대1 재건축이었다. 1대1 재건축은 조합원에 배정되는 재건축 아파트를 기존 주택보다 최대 30% 이내에서 늘리는 재건축을 말한다. 반드시 소형 평형을 배치해야 하는 ‘2대 4대 4’ 규칙을 적용받지 않는다. 현재 서울 등 일부 지자체는 재건축 후 가구 수의 20%를 전용 60㎡ 이하, 40%를 전용 60~85㎡로 반드시 배정하도록 하고 있다. 1대1 재건축을 하면 아파트 면적을 늘릴 수 있고, 소형 평형을 배치할 필요가 없다. 한 대형 건설사 관계자는 “일반분양을 하지 않으면 조합원들의 추가분담금이 늘지만 대형 평형을 배정받는 장점이 있다”며 “일반분양분이 많으면 재건축 부담금이 늘어나는 구조이다 보니 차라리 1대1 재건축을 선택하고 있다”고 설명했다.

◆“조합 해산 후 추진위 재설립?”

정비업계에서는 극단적인 꼼수가 등장할 가능성도 있다고 전망한다. 한 정비업체 관계자는 “조합을 해산한 뒤 처음부터 다시 재건축을 추진할 수 있다”며 “이 경우 신설 추진위 설립 시기를 기준으로 재건축 부담금을 산정할 가능성이 있다”고 설명했다. 이 관계자는 “단, 정비구역이 바뀌는 등 명백한 사유가 아니라면 부담금 회피를 목적으로 추진위, 조합을 해산했다는 의심을 받을 수 있고 정부의 제재를 받을 가능성이 높다”고 지적했다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제8조는 재건축 부담금 산정 시작 시점을 ‘주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날’로 정하고 있다.

또 다른 방법은 조합을 해산한 뒤 시행사가 재건축을 주도하는 것이다. 한 정비업계 관계자는 “시행사가 조합원으로부터 집을 모두 사들여 재건축을 한 뒤 완공후 다시 나눠주는 방법이 있을 수 있다”며 “이런 경우 조합을 해산해도 되기 때문에 재건축 부담금 규제를 피할 수 있다”고 설명했다. 이 관계자는 다만 “시행사가 조합원 100%의 동의를 얻어 계약을 체결해야 한다는 부담이 있다”며 “이에 대한 정부의 제재도 있을 수 있어 현실성은 떨어진다”고 말했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com

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