내달부터 다주택자 양도세 중과

이달까지 팔아야 불이익 없어

10년 이상 임대 후 매각 땐
양도세 100% 감면 혜택

2채 이상의 주택을 소유한 사람들의 고민이 많다. 4월1일부터 다주택자가 조정대상지역에 속한 주택을 팔면 기본세율(6~42%)에 10%포인트 또는 20%포인트가 덧붙는다. 이달 말까지 매각해야 양도소득세의 불이익을 줄일 수 있다. 매각할 계획이 없다면 임대주택으로 등록하는 것도 방법이다. 양도소득세에 대한 불이익이 사라져서다. 다만 임대주택이 세법에서 정한 기준에 맞아야 하고 세법에서 요구하는 기간 동안 임대해야 한다.

임대주택의 등록과 관련한 규정은 민간임대주택특별법(이하 ‘민간임대주택법’)에서 다룬다. 민간임대주택은 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉜다. 일반인들이 선택할 수 있는 임대주택은 대부분 매입임대주택이다. 매입임대주택은 분양을 받거나 기존 주택을 구입하거나 증여받아 등록하는 경우다. 임대주택은 의무임대기간별로 단기와 장기임대주택으로 다시 구분한다. 민간임대주택법에서는 임대주택으로 등록하는 주택의 종류를 제한하지 않는다. 주택의 가격이나 면적에 상관없이 임대주택으로 등록할 수 있다. 다만 의무임대기간에 제한을 두고 있다. 단기는 4년, 장기는 8년이다.

그렇다면 임대주택은 ‘기준시가 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하여야 하고 5년 이상 임대해야 한다’는 요건은 어디에서 나온 것일까. 이 부분은 세법에서 설명하고 있다. 민간임대주택법상 임대주택으로 등록한 주택 중 기준시가 6억원 이하이고, 5년 이상 임대한 경우에는 양도소득세와 종합부동산세에 혜택이 주어진다. 위 두 가지 요건을 만족한 임대주택은 다주택보유자가 조정대상지역에서 주택을 매각하더라도 10%포인트나 20%포인트가 가산되지 않고, 장기보유특별공제도 가능해진다. 또한 종합부동산세도 면제된다.
다만 세법상 임대주택의 요건은 오는 4월1일부터 강화된다. 기준시가 6억원 요건은 동일하지만 의무임대기간이 늘어난다. 4월1일부터 장기임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대해야만 양도소득세와 종합부동산세의 혜택을 받을 수 있다.

임대주택으로 등록하는 경우 세법에서는 다양한 세제상의 혜택을 주고 있다. 다만 임대주택의 요건은 세제 혜택별로 다르게 정하고 있다. 예를 들어 분양으로 취득하는 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 임대등록하면 취득세가 감면된다. 기준시가 요건은 고려하지 않는다. 임대주택으로 등록하는 경우에도 주택 면적별로 재산세가 감면된다. 이 역시 기준시가 요건은 고려되지 않는다. 반면 임대주택으로 등록하면 임대소득에 대한 소득세가 30~75% 감면된다. 이 경우의 임대주택 요건은 기준시가 6억원 요건과 전용면적 85㎡ 요건을 동시에 만족해야 한다. 사람들이 가장 민감하게 생각하는 세금이 양도소득세와 종합부동산세이기 때문에 기준시가 6억원 이하여야 한다는 것을 임대주택등록의 유일한 요건으로 받아들이고 있는 것으로 보인다.

기준시가 6억원을 초과하더라도 임대주택으로 등록하면 양도소득세가 줄어드는 경우도 있다. 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이고, 장기임대주택으로 등록해 8년 이상 임대 후 매각하면 조정대상지역에 있는 주택이라도 50~70%까지 장기보유특별공제를 허용해준다. 다만 기준시가 6억원을 초과하는 주택은 10~20%포인트의 세율이 가산되는 불이익은 피할 수 없다. 결국 장기보유특별공제는 50~70%까지 가능하지만 중과세는 피할 수 없다. 위와 동일한 조건으로 국민주택규모 이하의 주택을 구입해 장기임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대 후 매각하는 경우 양도소득세가 100% 감면되는 혜택도 있다. 주택을 구입하고 3개월 이내에 장기임대주택으로 등록하는 경우에 한해서다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >

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