부동산 포커스
'골목의 전쟁' 저자 김영준 씨

(1) 모두 중심상권과 인접
(2) 접근성↑… 유동인구 많아
(3) 오래된 주거밀집 지역

발전하면 임대료 상승은 당연
젠트리피케이션 안 일어나면
영원히 낙후될 수 밖에 없어

서점에 나와 있는 자영업 관련 책은 창업을 하려면 알아야 할 전문적인 내용이나 ‘나는 이렇게 성공했다’는 성공담이 대부분이다. 하지만 지난해 하반기 출간된 《골목의 전쟁》(스마트북스)은 ‘쉬워 보여서 돈을 벌겠다’며 우르르 사업에 뛰어든 사람들이 왜 망하는지에 대한 분석을 담고 있다.

이 책의 저자 김영준 씨(사진)는 네이버 경제 분야 인기 블로거로 ‘김바비’라는 닉네임이 더 유명하다. 본업인 보험 영업을 하는 짬짬이 블로그에 글을 남기며 주로 소비시장 분석을 한 게 11년째다. 경제학과 투자이론, 데이터를 기반으로 한 그의 글을 챙겨 보는 독자가 1만 명에 달한다. 그는 “퇴사하고 창업을 하려면 적어도 이 정도는 알고 하라는 마음에서 책을 썼다”고 말했다.

▶책표지에 ‘퇴사 준비생이 꼭 알아야 할 마켓 인사이트’라고 돼 있지만 다수의 독자가 자영업자가 될 결심을 접었다고 한다. 퇴사를 해야 하는가.

“퇴사를 하지 말라는 건 아니다. 다만 직장생활하는 사람들은 자영업을 나이브(순진)하게 보는 경향이 많다. 사업을 투기적 마인드로 보지 말고 투자적 마인드로 보라는 얘기를 하고 싶었다. 과거와 달리 지금은 공급과잉 시대다. 상품을 만드는 생산자는 많지만 좋은 상품을 제공할 수 있는 사업자는 적다. 어중간하게 평균 이하의 생산자가 된다면 고사할 수밖에 없으니 각오를 확실히 하라고 강조하고 싶다.”

▶투자와 투기적 마인드의 차이는.

“벤저민 그레이엄은 《현명한 투자자》에서 ‘투자할 때는 사업하듯이 하라’고 했다. 하지만 대다수 사람들은 사업하면서 투자처럼도 안 한다. 수요와 공급을 파악해야 하고 트렌드도 읽어 준비하고 들어가야 한다. 대개 사업하는 사람들은 단기 전망만 보고 만다. 책에서 쓴 연어와 대만카스텔라도 같은 사례다. 극히 단기적으로 끝날 수밖에 없는 비즈니스 모델인데도 사람들은 지속 가능할 것이라고 믿는다. 또는 오래 못 가더라도 권리금이나 회수하면 손해는 보지 않을 것이라고 생각한다. 이것이야말로 투기적인 마인드다.”

▶‘뜨는 상권’의 공통점은 무엇인가.

“최근 대표적인 ‘핫플레이스’라면 서울 망원·연남·성수·익선동 등을 꼽을 수 있다. 모두 중심상권에 인접하고 대중교통(지하철) 접근성이 좋은 데다 오래된 주거 밀집 지역이라는 특징이 있다. 예외적으로 문래·성수동 일부 지역은 낡은 공장지대를 용도 변경하는 식으로 상권이 발전했다.

오래된 주거밀집 지역은 임대료가 싸다. 또 주택의 용도변경과 개조가 쉽다. 대중교통인 지하철이 인접한 곳은 유동인구가 많다. 또 중심상권에 인접해 있다는 것은 새로 형성된 상권이 젠트리피케이션의 피난지 성격이 있기 때문이다. 가로수길은 압구정 로데오의 대안, 경리단길과 해방촌은 이태원의 과열 현상으로, 홍대는 신촌의 대안으로 떠올랐다. 상수·합정·연남·망원동은 홍대 인근의 임대료가 상승하자 부상한 곳들이다.”

▶‘대기업이 만든 복합쇼핑몰이 골목상권을 침해하지 않는다’고 했는데.
“복합쇼핑몰을 소유하고 운영하는 주체는 디벨로퍼(부동산 개발업체)다. 디벨로퍼의 경쟁자는 골목길의 건물주들이다. 장사하는 자영업자가 아니다. 복합쇼핑몰은 기존 도로나 골목이 확장돼 만들어진 게 아니라 상권 자체를 기획하고 만든 것이다. 건물을 설계할 때부터 적절한 동선을 짜고 그 안에 상점을 배치하면서 사람들을 유인할 수 있게 했다. 이렇게 인위적으로 상권을 형성한 복합쇼핑몰은 상가 입점을 받는다. 복합쇼핑몰의 본질은 임대업이다. 경쟁자는 골목의 상점과 세입자가 아니라 인근 또는 비슷한 지역의 상권 자체라고 봐야 한다.”

▶6장에서 대로(大路)가 전자상거래 발달로 가치가 예전만 못하다고 분석했다.

“인터넷과 모바일 상거래의 발달 때문이다. 과거라면 사람들이 많이 오가는 대로의 매장에서 판매됐을 상품들이 지금은 인터넷과 모바일을 통해 팔린다. 유동인구와 상가 방문객은 큰 변화가 없을지 몰라도 그중에서 물건을 사는 구매율은 하락한다. 대형 유통업이 큰 타격을 받는다. 미국에서도 아마존 등장 이후로 상업용 부동산에 대한 전망이 좋지 않다. ‘아마존의 등장이 유통업체를 몰락시키고 있다’는 평가가 나올 정도다.”

▶‘스타벅스 이펙트’라는 말도 있는데 대형 프랜차이즈가 상권과 건물의 가치를 올릴 수 있는가.

“개인적으론 스타벅스 효과를 부정적으로 본다. 스타벅스의 입점 전략은 ‘허브 앤 스포크(Hub and Spoke)’로 요약된다. 핵심 상권이나 주요 상권에 점포를 집중시켜 해당 지역을 장악하는 것이다.

스타벅스는 커피라는 일상재를 파는 곳이다. 스타벅스를 찾아 먼 곳에서 굳이 오는 사람은 없다. 스타벅스의 점포 수가 1000개를 넘는 상황에서 주변 지역 상점 매출을 끌어올려주는 효과가 있을 것으로 기대하기는 어렵다.

물론 스타벅스는 건물주 입장에서 키테넌트 역할을 한다. 임대료 수입이 올라가니 건물 가치도 상승하는 건 맞다. 하지만 특정 지역에 스타벅스가 입점해서 상권 전체의 임대료가 올랐다면 그동안 지역의 가치평가가 제대로 돼 있지 않았다는 반증일 뿐이다.”

▶7장에서 ‘젠트리피케이션’을 통념과 달리 부정적으로 보진 않았다.

“젠트리피케이션은 나쁜 게 아니다. 민간 수준에서 이뤄질 수 있는 지역 개발이기 때문이다. 젠트리피케이션이 일어나지 않는 게 더 문제다. 지역이 영원히 낙후될 수밖에 없다는 얘기다. 지역이 발전하면 임대료는 오를 수밖에 없다. 어느 비즈니스건 한자리에서 영원불멸하게 장사를 할 수도 없다. 변화는 모두가 감수해야 하는 것이다. 다만 너무 빠르고 한 방향으로 획일화되는 게 문제다. 너무 빠르게 변하면 정작 생태계를 만든 세입자들이 수익을 내지 못하고 내몰리게 된다.”

▶인터뷰 전문은 한경닷컴 참조
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=201803084331e

설지연 기자 sjy@hankyung.com

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