마무리 공사가 한창인 서울 서초구 한 아파트 공사 현장. 사진=연합뉴스

경기 김포에서 분양 중인 A아파트 전용면적 84㎡ 주택형의 실사용 면적은 124㎡다. 발코니를 확장하면 40㎡(옛 12평)가량을 전용공간으로 사용할 수 있다. 하지만 이 아파트가 서울에서 분양한다면 얘기가 달라진다. 실제 사용할 수 있는 면적은 10~15% 정도 감소한다. 서울시의 발코니 면적 제한 규정 때문이다. 확장 가능한 공간이 줄어들다 보니 서울 지역 실수요자들 사이에선 “다른 지역 아파트보다 비싸게 사서 좁게 쓴다”는 불만이 나온다.

◆서울 아파트<지방 아파트

분양시장에선 전용면적에 발코니 면적을 더해 실사용 면적으로 계산하는 경우가 많다. 발코니 일부를 터 방이나 거실로 들이는 확장 옵션이 보편화된 까닭이다.

건설업계에 따르면 전용 84㎡ 아파트의 발코니 크기는 통상 32~38㎡ 정도다. 이를 확장하면 실사용 면적을 110㎡ 안팎으로 늘릴 수 있다. 집을 넓게 쓸 수 있다보니 새 아파트 계약자의 70%가량은 발코니 확장 옵션을 선택한다. 물론 발코니의 방향이나 크기에 따라 확장 가능 면적엔 다소 차이가 있다.

발코니 면적 제한 규정이 있는 서울 아파트의 경우 다른 지역 아파트보다 발코니 면적이 좁은 편이다. 건축법 시행령에 따르면 발코니 면적은 건물 외벽 둘레 길이에 1.5m를 곱해 산출한다. 예컨대 외벽 길이가 20m라면 발코니 면적은 30㎡(20m x 1.5m)가 된다. 하지만 서울시 기준은 이보다 까다롭다. 외벽 길이의 70%까지만 발코니를 설치할 수 있다. 외벽 길이가 20m인 아파트라면 30%를 제외한 14m에만 발코니 설치가 가능한 셈이다. 발코니가 줄어드는 만큼 확장 가능한 면적 또한 줄어든다.

분양대행사 루트알앤씨의 강경일 팀장은 “지방 신축 아파트 거주자가 같은 평형의 서울 신축 아파트로 옮긴다면 실제로는 2~3평(7~10㎡) 정도 다운 사이징을 하게 되는 셈”이라고 말했다. 서울시의 발코니 규정이 실수요자에겐 불리하게 작용할 수 있다는 의미다.

서울시는 성냥갑 같은 아파트 디자인 개선을 위해선 발코니 면적 제한이 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 “아파트 입면 디자인을 결정하는 요소 가운데 발코니 면적이 차지하는 비중이 크다”면서 “이를 제한함으로써 획일화된 외관에 변화를 주고 있다”고 설명했다.

건축물심의기준 제23조2항의 2 ‘입면 다양화를 도모한 경우’의 예시. 강동구청 제공

◆“디자인 우수한 아파트는 예외”

예외도 있다. 리모델링이 쉬운 구조를 선택하거나 돌출형 발코니 설계를 도입하거나 입면 다양화를 도모한 경우다. 이 같은 기준을 심사해 발코니 삭제 비율을 차등 완화한다. 전용 85㎡ 미만이면서 부분임대주택을 채택한 경우나 전용 60㎡ 미만일 땐 아예 발코니 규제를 적용하지 않는다.

'아크로리버파크' 전용면적 59㎡A 평면. 대림산업 제공

반포동 ‘아크로리버파크’는 서울시로부터 우수디자인을 인정받아 발코니 삭제를 피했다. 전용 84㎡A형은 36㎡가량의 발코니 면적을 더해 실사용 면적을 120㎡까지 늘렸다. 2020년 입주하는 잠원동 ‘신반포센트럴자이’는 발코니 삭제 비율을 10%만 적용받는다. 전용 84㎡C형의 실사용면적이 110㎡다. 잠원동 ‘아크로리버뷰’의 경우 현재는 사실상 제한된 3면 발코니가 적용된 탓에 확장 가능한 면적이 41㎡ 정도로 넓다. 전용 84㎡의 ‘체급’이 125㎡로 껑충 뛰었다.

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반포주공1단지 3주구와 둔촌주공 등 강남권 재건축 단지들은 대부분 디자인 개선과 친환경, 에너지절약 등의 조건을 충족해 발코니 삭제를 면제받았다. 일반분양을 앞둔 ‘디에이치자이(개포주공8단지 재건축)’도 발코니 삭제가 적용되지 않아 실사용 면적이 넓은 것으로 알려졌다. 하지만 재건축 단지 가운데서도 우수디자인을 인정받지 못해 발코니를 삭제당하는 경우가 많다. ‘래미안대치팰리스’의 경우 3.3㎡당 7300만원을 호가하는 고급 아파트지만 실사용 면적이 다른 랜드마크 아파트에 비해 좁다는 평가다.

한 대형 설계사무소 관계자는 “발코니 면적 제한으로 입면 디자인 개선의 효과를 볼 수 있는 건 사실이지만 그에 따라 공사비와 분양가가 오르면서 사실상 소비자 부담으로 돌아오게 된다”며 “단열과 결로 등 에너지 손실 문제가 발생할 우려도 있다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com
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