강남을 비롯한 서울 집값 상승폭이 심상치 않다. 매물이 자취를 감추고 가격이 폭등하고 있다. 계약금을 받은 집주인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하는 사례도 속출하고 있다. 계약 후 중도금이나 잔금 지급일 전에 계약금의 몇 배로 집값이 오르고 있기 때문이다. 향후 더 오를 것으로 기대한 집주인들이 매물을 거둬들이고 있는 것이다.

이러한 집주인의 행동을 우리 법은 “해약금에 따른 해제”라고 표현한다. 이때 해약금이란, 계약에서 해방되기 위하여 지급하는 돈이라고 생각하면 된다.

대부분의 부동산계약서에는 이러한 “해약금에 의한 계약해제”를 명문화하고 있지만, 부동산계약서에 명문화되어 있지 않더라도, 민법 제565조에 의하여 “해약금에 의한 계약해제”가 인정된다.

부동산매매계약서를 확인하면 대체로 “매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.”고 기재되어 있다.

결국, 중도금 또는 중도금이 없으면 잔금 지급 전에 해약금에 의한 계약해제가 가능하다는 것인데, 이를 “이행착수 전에 해약금에 의한 계약해제가 가능하다.”고 표현한다.
“해약금에 의한 계약해제”를 이행착수 전으로 제한하는 이유는 대법원에 따르면 “당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데, 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려” 때문이라고 한다(대법원 92다31323 판결 참조).

이렇듯 매도인이 해약금에 기초에 일방적으로 계약을 해제할 경우, 매수인의 입장에서 매우 곤란한 상황에 직면하게 되어, 매도인의 해약금 해제를 막을 수 있는 방법이 없는지 고민하게 된다.

법무법인 이로의 박병규 대표변호사는 “이 경우 매수인이 중도금 약정일 이전에 중도금을 미리 지급함으로써 매도인의 ‘해약금에 의한 계약해제’를 차단할 수 있다” 면서 “반대로 매도인의 입장에서 향후 집값이 급등하여 매도의사를 철회할 때를 대비하여 매도인의 해약금 해제 권한을 확실하게 확보할 수 있는 방법도 있다.”고 설명했다.

다만 “이러한 매도인의 해약금 해제권 행사 또는 매수인의 반대행위는 계약서의 꼼꼼한 검토 및 적절한 법리적 행동이 뒷받침되어야 한다.”고 말했다.

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