강남 아파트 _ 게티 이미지 뱅크

Q. 강남 부동산 가격 상승 진원지로 재건축 아파트가 꼽히고 있는데요. 재건축 조합원들이 내야하는 초과이익환수 부담금이 최고 8억원이 넘는다고요?

A. 지금 경제에서 3대 리스크가 최.강.비인데요. 최저임금 인상과 강남 집값, 비트코인입니다. 이 중 강남 집값 상승의 원인은 재건축 아파트입니다. 정부 입장에선 재건축 아파트 매수세를 줄이는 게 중요하겠죠. 그래서 국토교통부가 이례적으로 재건축 초과이익환수제 시뮬레이션 결과를 발표했습니다. 재건축 투자하면 이런 부담금 내야한다. 부담금 폭탄까지 얘기가 나오는 거죠. 서울 재건축아파트 20개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 평균 부담금이 3억7000만원 안팎. 최고 8억4000만원이었습니다. 이 중 서울 강남4구(강남 서초 송파 강동) 15개 단지의 재건축아파트 조합원 1인당 초과이익 부담금은 평균 4억4000만원으로 추산됩니다. 다만 국토부는 구체적인 산출 근거와 단지명은 공개하지 않았습니다.

Q. 일단 재건축 초과이익환수 부담금이 뭐죠.
A. 재건축 부담금은 재건축 추진위원회를 구성해 재건축을 시작한 시점부터 준공돼 입주하는 시점까지 오른 집값(공시가격) 중 개발 이익을 환수하겠다는 겁니다. 이익이 가구당 평균 3000만원이 넘으면 금액별로 계단식으로 이익의 0%에서 최대 50%를 환수하는 식입니다. 물론 각종 개발 비용과 해당 지역의 평균 집값 상승분을 뺀 금액입니다. 2006년부터 2012년까지 시행되다 6년만에 부활한 거죠. 보통 시공사 선정하고 구청에 관리처분인가 신청 내고 인가가 떨어지면 착공에 들어가는데요. 작년말까지 관리처분인가 신청을 못한, 다시 말해 그 이전단계인 재건축 대상 아파트들이 대상입니다.

Q. 재건축 조합원들은 반발하겠네요.

A. 재건축을 하지 말라는 소리라며 반발했습니다. 노후 아파트에서 수십 년을 산 거주자가 집을 팔아 시세 차익을 거둔 것도 아닌데 수억원의 부담금을 내는 게 합리적인 정책이냐는 지적도 나옵니다. 재건축 이전부터 살다가 이익을 실현하지 않고 재건축한 신축 아파트에 살아도 초과부담금을 부담해야 합니다. 그래서 일부 재건축조합은 매수 시기와 관계없이 일률적으로 미실현 이익에 부과하는 초과부담금은 위헌”이라며 헌법재판소에 위헌 소송을 제기할 움직임이 있습니다. 단기적으로 재건축 사업이 위축되고요. 이미 재건축이 완료된 강남권 신축 아파트로 수요가 몰릴 수 있고요. 장기적으로 강남권 공급 부족에 따른 집값 급등이 심해질 것이라는 우려도 나옵니다.

정인설 기자
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