'투기와의 전쟁' 2라운드

서울 서초구 일대 아파트 밀집 단지. 한경DB

새해 부동산시장에선 ‘투기와의 전쟁’이 본격화된다. 정부가 그동안 도입을 예고했던 주요 정책이 대부분 시행돼서다. 광범위한 부분에서 조정이 이뤄지는 만큼 투자자는 물론 실수요자들도 꼼꼼히 따져봐야 하는 내용들이다. 대출부터 세금까지 올해 들어 바뀌는 부동산 관련 제도를 정리했다.

◆문턱 높아지는 대출

당장 1월부턴 새 대출심사 기준이 적용돼 집을 사려는 이들은 대출 한도가 줄어든다. 신(新) 총부채상환비율(DTI)이 전 금융권에서 시행될 예정이기 때문이다. 종전 DTI는 연간 원리금상환액을 계산할 때 신규 주택담보대출의 원리금만 반영할 뿐 기존 대출은 이자상환분만 반영했다. 하지만 이달부터 시행되는 신DTI는 기존 대출의 원금 상환액도 반영해 그만큼 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다.

여기에 주택담보대출만이 아니라 신용대출 등도 원리금 상환액에 포함하는 총체적상환능력심사제(DSR)가 10월부터 도입될 예정이다.

3월부터는 부동산 임대사업자들에 대한 대출도 까다로워진다. 임대사업자들은 대출을 신청할 때 이자상환비율(RTI)을 산출해 심사를 받아야 한다. RTI란 연간 임대 소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 주택에 대해선 RTI 1.25배, 상가 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출받을 수 있다.

◆거래세 이어 보유세까지↑

세금 부담도 높아진다. 청약조정대상지역의 분양권 양도소득세율은 이달부터 보유기간에 관계없이 일괄 50%로 강화된다. 1억원의 차익을 거두면 5000만원을 세금으로 내야 하는 셈이다. 종전엔 보유 기간에 따라 1년 미만은 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 6~40%의 양도세율이 적용됐다.
다주택자의 양도세 부담도 커진다. 4월부터 조정대상지역의 집을 팔 때 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율이 중과된다. 3주택자의 경우 양도차익의 최고 62%를 세금으로 내야한다.

뜨거운 감자였던 보유세 개편안은 상반기 중으로 윤곽이 나올 전망이다. 재산세보다는 종합부동산세 인상이 유력한 것으로 알려졌다. 현행 0.5%~2%인 누진세율을 조정하는 방법보다는 공정시장가액비율을 80%에서 상향하거나 시세의 60~70% 수준인 공시가격을 현실화하는 방법이 거론되고 있다.

◆재건축 초과이익화수제 부활

재건축 시장에선 수차례 유예됐던 초과이익환수제가 부활한다. 이달 2일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 단지부터는 개발로 인한 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 내야한다. 중도 매수자가 그동안의 상승분을 모두 부담하는 구조인 데다 헌법소원이 진행 중이어서 제도가 시행되더라도 논란이 여전할 전망이다.

주택시장 규제로 ‘풍선효과’를 누렸던 오피스텔시장에 대한 규제도 강화된다. 그동안 투기지역과 투기과열지구에 한정됐던 분양권 전매제한이 이달 25일부터 조정대상지역으로 확대된다. 지역 거주자에게 공급물량의 20%를 우선 분양하는 할당제도 또한 확대 적용된다. ‘줄세우기’로 인한 수요자 피해를 방지하기 위해 300실 규모 이상의 오피스텔을 분양할 때는 인터넷 청약이 의무화된다.

박원갑 국민은행 WM투자자문부 부동산수석위원은 “올해 아파트 매매시장은 지난해만큼 활황을 보이기는 힘들 것”이라며 “수익형 부동산의 경우에도 대지지분이 낮은 상태에서 임대수익만 보고 투자하는 상품들은 금리상승에 따른 영향을 많이 받을 것으로 보인다”고 말했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
부동산을 담당하고 있습니다. 생각보다 가까이 있습니다.

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