부동산 담보대출과 관련해 최소한 담보인정비율(LTV), 채권최고액, 그리고 낙찰가율의 의미는 알아야 한다. 금융권 종사자가 아닌 일반인들에게도 친숙한 LTV란 담보대출을 취급하는 가장 기본적인 기준으로, 담보가치 대비 대출 비율을 의미한다. LTV가 낮을수록 대출의 안전성은 높아진다.

그런데 P2P(개인 간 거래) 업계에서 주로 취급하는 후순위 대출은 업체별로 LTV를 산정하는 방식에 조금씩 차이가 있다. 후순위 대출의 경우 선순위 대출의 채권최고액을 모두 인정하는 게 저축은행 등 제2 금융권의 LTV 산정 방식이다. 하지만 P2P 업계는 단순히 선순위 대출금액과 후순위 대출금액만을 합산해 LTV를 산정하는 경우가 많다.

채권최고액이란 채권자가 경매를 통해 배당받을 수 있는 금액의 한도를 말한다. 경매 진행 중에 발생할 수 있는 연체이자를 고려해 대출원금의 120~140%를 설정한다. 경매 진행 기간을 대략 1년으로 보고 1년간의 연체이자를 반영해 채권최고액을 설정한다.

경매를 통한 배당 시 후순위 채권자는 낙찰금액에서 선순위 배당액을 공제하고 배당받을 수 있다. 이에 따라 선순위 채권의 채권최고액을 인정하고 LTV를 산정해야 낭패를 보지 않을 수 있다. 소액임차보증금 최우선변제 등의 변수가 없다고 전제하면, 이렇게 산출된 LTV가 경매의 낙찰가율보다 낮아야 후순위 채권자가 최소한 원금을 건질 수 있다. ‘낙찰가율-LTV’가 0보다 커질수록 투자에 대한 회수율이 높아지고, 이 차이가 커져야만 연체이자까지 회수가 가능하다.

낙찰가율이란 경매에서 낙찰가(담보처분가격)의 담보가치 대비 비율을 의미한다. 해당 채권에 대한 낙찰가율은 경매가 진행돼야 확인할 수 있으나 경매전문 사이트의 경우 지역별, 물건종류별 낙찰가율 통계를 제공하고 있다.통계에 대한 신뢰가 있다면 내가 투자한 상품의 부실이 발생했을 때 회수율을 예측할 수 있다.

이를 직접 확인할 수 없다면 P2P 플랫폼 업체에 꼭 확인하기를 권한다. 포켓펀딩 대표

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