임대사업 등록 활성화 방안

연 2000만원 이하 임대사업자에 소득세·건보료 감면

자발적 임대사업 등록땐 양도세 대폭 깎아주지만
주택 매도 기회 막는 꼴

6억원 초과 주택은 제외…다주택자 세금폭탄 우려

2019년부터 연 임대소득 2000만원 이하인 주택 소유자도 임대소득세를 내도록 하는 방안이 확정되자 조세저항을 우려하는 목소리가 높았다. 세금뿐 아니라 건강보험료 부담도 자동적으로 생기는 까닭이다. 정부는 이를 감안해 소득세와 건보료 양도세를 낮춰주는 방안을 13일 발표했다. 다만 수혜 대상을 임대사업 등록자로 한정했다. 탈세를 막을 수 있는 데다 세입자 보호 효과도 있어서다. 그러나 8년 이상 장기 임대사업자와 6억원 이하 주택에만 혜택을 몰아줘 임대사업자 등록이 기대 이하일 것이란 지적도 나온다.

임대사업자 등록하면 세금 줄여준다

연 임대소득 2000만원 이하 주택 소유주에 대한 비과세 특례는 내년으로 끝난다. 예정대로 분리과세 대상으로 편입해 2019년부터 과세한다. 달라지는 점은 내년 중으로 소득세법을 고쳐 분리과세 시 필요경비율을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등화한다는 것이다. 현재는 60%로 같다. 법이 개정되면 연 임대소득이 1000만~1333만원인 등록임대사업자의 세부담은 없다. 연 임대소득이 2000만원인 경우 임대소득세는 연 7만원으로 추정된다. 현재 등록사업자 세부담(14만원)보다 7만원 줄어든다. 반면 등록하지 않으면 임대소득세는 앞으로 77만원 늘어난 84만원을 내야 한다. 물론 자발적으로 신고하는 경우에 한해서다. 연 임대소득 2000만원을 초과하는 임대사업자는 현재와 동일하게 종합과세한다. 부담하는 세금과 건보료가 현재와 같다는 얘기다.

현재는 6억원 이하, 85㎡ 이하(수도권 기준) 주택을 3가구 이상 세를 놓는 등록사업자에게만 임대소득세 30%(4년 임대) 또는 75%(8년 임대) 감면 혜택을 준다. 앞으로는 대상을 ‘1가구 이상’으로 확대한다. 관련법(조세특례제한법) 개정이 끝난 상태여서 다음달부터 시행한다.

건보료 부담도 낮춘다. 현역에서 은퇴한 후 지역 또는 직장 건강보험에 가입하지 않고 월세 수익으로 생활하는 피부양자의 경우 건보료 혜택을 확대한다. 보건복지부에 따르면 연 임대소득 2000만원 이하 분리과세 대상자인 피부양자가 임대사업자로 등록해 8년 임대를 놓을 경우 건보료 연평균 인상액은 31만원이다. 등록하지 않는 경우(연 평균 154만원)보다 100만원 이상 부담이 줄어든다.

장기 임대하면 양도세 혜택 추가
양도세와 종합부동산세는 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면 혜택을 확대한다. 85㎡ 이하 주택을 준공공임대로 등록해 8년 이상~10년 미만 임대하면 장기보유특별공제율을 70%로 현재(50%)보다 20%포인트 높인다. 10년 이상 임대 시 공제율은 70%로 변함이 없다.

반대로 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 대상은 줄인다. 내년 4월부터 서울 전역 등 조정대상지역에서 시행 예정인 양도세 중과(2주택자 10%포인트·3주택 이상 20%포인트 가산) 배제 대상을 현재 ‘5년 이상’ 임대에서 ‘8년 이상’으로 바꾼다. 6억원 이하 주택 종부세 합산과세 배제 대상도 마찬가지로 5년에서 8년 이상으로 늘린다.

취득세·재산세 혜택 3년 연장

등록임대사업자에게 주는 취득세·재산세 등 지방세 혜택은 내년 일몰 예정이었으나 2021년까지 3년 연장한다. 취득세 혜택은 같고 재산세 혜택이 늘어난다.

현재 등록임대사업자의 취득세는 60㎡ 미만은 면제, 200만원 이상은 85% 감면한다. 60~85㎡는 8년 및 20가구 이상 임대 시에만 50% 감면 혜택을 주고 있다.

재산세는 그동안 2가구 이상 임대 시에만 면제(40㎡ 미만) 또는 25~75% 감면(40~85㎡) 혜택을 줬다. 2019년부터는 40㎡ 이하에 한해 8년 이상 임대를 놓으면 1가구만 임대해도 재산세를 면제 또는 감면(50만원 초과 시 85%)해준다. 40㎡ 이하로 이뤄진 다가구주택을 8년 이상 임대해도 마찬가지다. 이들은 지방세특례제한법 개정사항으로 임대소득 규모에 관계없다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com

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