장기 선임대 중심의 안정적,보수적 투자전략 요구돼
최근 시중은행의 대출금리가 상승세를 보이면서 경기회복을 염두에 둔 공격적인 부동산 투자에 빨간불이 켜졌다.
공격적인 부동산 투자는 대부분 대출을 통해 레버리지 효과를 높이는 것으로 금리가 상승할 경우, 이자액 증가로 자칫 자금계획에 차질을 빚게 될 뿐만 아니라 수익성 또한 크게 악화될 수 있기 때문이다.
특히 상가 등 수익성 부동산은 계약기간이 최소 1~2년으로 임대료 상승 속도가 금리 상승 속도를 따라가지 못할 가능성이 커 금리 상승이 현실화될 경우, 수익률이 악화될 가능성이 크다.
상가투자정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면 수도권 1178개 상가, 연면적 1858만8985㎡의 대출 가능 비율을 조사한 결과, 대출비율이 40%대인 상가가 전체의 54.67%로 가장 많은 것으로 나타났으며 50% 이상의 높은 대출비율을 보인 상가도 13.75%였다. 즉, 대출비율이 40%이상으로 높은 상가가 전체 조사 대상의 68.42%를 차지하고 있는 것으로 제2금융권 및 개인적 경로를 통한 추가적인 대출까지 고려할 경우, 대출비율은 훨씬 높아질 것으로 보인다.
전문가들은 부동산 투자시 대출 비율이 높을 경우, 향후 금리 상승시 수익성에 영향을 줄 것으로 분석하고 있다.
예를 들어 5억원짜리 상가를 40%의 대출(2억원)을 끼고 매입한 경우, 금리가 5%일때는 월 대출이자가 83만3333원인 반면 8%일때는 133만3333원로 크게 늘어난다. 이를 연 수익률로 환산(보증금 5000만원, 월임대료 250만원 가정시)할 경우, 각각 7.33%, 5.13%로 금리 3% 상승으로 수익률은 2.2% 줄어들게 된다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “수도권 LTV기준이 강화되는 등 정부의 부동산 과열 경계 움직임이 가시화되고 있는 상황에서 금리인상과 같은 출구전략의 시행 가능성도 제기되고 있다”며 “자금포트폴리오 재구성을 사전에 준비하는 것이 필요하다”고 말했다.
한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com
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